Ankara Portakal Çiçeği Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi, İmar Haklarının Toplulaştırılması Modeli
PROJENİN AMACI VE ÖRGÜTLENME MODELİ
UZLAŞMA
Portakal Çiçeği Vadisi, yıllar önce mülkiyetin büyük bir bölümü kamunun elinde olan; ancak belli bir bölümü yeşil, diğer bölümü ise iskana müsait olmayan bir kentsel alan kullanımında iken, çeşitli yönetimlerce (belediye-bakanlık) getirilen planlama kararları sonucunda, bir takım imar hakları alarak kentsel arsaya dönüşmüştür.
Dönüşüm sürecinde, şahıs mülkiyeti gittikçe artmıştır. Şahıs mülkiyetinin artışına paralel olarak, inşaat emsali de artmaya başlamıştır.
1980’li yıllara kadar, yapılaşma hakkı vadi çeperlerinde kullanılmış ve bugünkü yapılar oluşmuşsa da, vadi içindeki yapılaşma hakkının kullanılmasına izin verilmemiştir.
1985 yılında ise, söz konusu imar hakları kaldırılmış ve yeşil alan kullanımlı bir plan ile kamulaştırma kararı alınmıştır. Yani, geçmiş belediye yönetimi, vadinin yeşil alan yapılabilmesi ve mülkiyetin kamu eline geçmesi için klasik kamulaştırma yöntemini benimsemiştir.
Ancak, dönemin belediye yönetimi, kaynak sıkıntısı nedeniyle, kamulaştırma işlemini gerçekleştirememiştir. Böylelikle, Portakal Çiçeği Vadisi, hem yeşil alan olarak düzenlenmemiş, hemde vadide mülkiyeti ve imar hakları bulunan hissedarlar mağdur olmuşlardır.
Bunun sonucunda, beş yıllık dönemde, özellikle, küçük arsa sahiplerinin kamuya olan güveni kaybolmaya başlamıştır.
Yıllardan bu yana gelen, yasal, ekonomik ve fiziksel gelişmeler dikkate alınarak oluşturulan yeni bir model çerçevesinde projeye başlanmıştır
Uygulanan yöntem, klasik kamulaştırma yerine, projede yaratılacak rantın, uzlaşma yoluyla, paylaşımı ilkesine dayanmaktadır. Kısaca, ‘’kamulaştırma’’ yerine ‘’proje değerinin paylaşımı’’ yöntemi uygulamaya sokulmuştur.
Başka bir deyişle, kamulaştırma sistemi ile başlayan ve daha önceki gelişmelerde olduğu gibi proje süreçlerini uzatan ve zora sokan hukuk sürecine girmeden; imar haklarının toplulaştırılması ve projede yaratılacak değerin, arsa sahipleri ile uzlaşarak, paylaşımı yöntemi devreye sokulmuştur.
Model, Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin uygulamakta olduğu yöntemlerine yeni bir yaklaşım getirmektedir. Belediye’nin, Dikmen Vadisi, Hacı Bayram ya da Batıkent, Eryaman vb projelerde uyguladığı; projeden etkilenen kişilerin temsilcileri ile projelerin uygulanmasından sorumlu belediye bürokratlarının katıldığı ‘’Proje Karar Kurulu’’ yaklaşımından farklı bir biçimi bu proje de uygulanmıştır.
Kurumsal yapı, arsa sahiplerinden gerek belediye gerekse şahıslar ve girişimcinin kamu ve özel sektör işbirliği ile bir araya geldikleri bir şirket örgütlenmesi biçiminde olmuştur.
Böyle bir yapı içinde modelin oluşturulması, proje yönetiminin nasıl olacağı, hukuk düzeninin nasıl kurulacağı ve finansmanının nasıl yaratılacağı vb konular, kısacası ‘’proje senaryosu’’ projeden doğrudan etkilenen kişilerle birlikte tasarlanmıştır.
Başka bir deyişle, proje; mülkiyetin toplulaştırılması, finansmanın sağlanması, proje yönetim biçimi ile planlama yöntem ve stratejilerinin belirlenmesi konularını içeren bir dinamizme ve sürece sahip olmuştur.
PROJE SÜRECİ
Projenin temel ilkesi, kamulaştırma işlemi yapmadan, vadide yaratılacak değerin arsa sahipleri ile uzlaşma sonucunda paylaşım esasına dayanmaktadır.
Başka bir deyişle, kamulaştırma işlemi ile başlayan ve daha önceki örneklerde olduğugibi projelerin uygulama sürecini uzatan ve zora sokan, hukuk sürecine girmeden, projede yaratılan değerin paylaşımı yöntemi, geçmiş dönemlerde, arsa sahiplerinin kamuya olan güvensizliğini ortadan kaldırarak, esnek ve dinamik süreci devreye sokmaktadır.
Kamu ve özel sektör işbirliği, bir proje yönetimi (project management) ya da arazi geliştirme (land development) şirketi yaklaşımı ile sağlanmıştır.
Şirketin hisse temsili, arsa sahiplerinden belediyenin %49 luk payı, şahısların % 21 lik payı ve proje uygulama konusunda deneyimli bir girişimcinin %30 luk payı ile olmuştur. Şirketin, yönetim ve denetim kurullarında ise projenin uygulanmasından sorumlu belediye bürokratları ile girişimcinin temsilcileri bulunmuştur.
Böyle bir yapı, özellikle, şahısların, temsilcileri aracılığı ile karar süreçlerine katılımını ve alınan kararlardan doğrudan temsilcileri aracılığı ile haberdar olmalarını sağlamaktadır.
Ayrıca, bu yapı, belediye yetkili organları ile şirket arasındaki organik ilişkiyi de sağlamaktadır. İlişkide en önemli ilke ise belediye ile proje yönetim şirketinin aynı ekip içinde olmalarıdır. Başka bir deyişle, kamu ve özel sektör işbirliğinin birbirini destekleyen bir ekip anlayışı içinde kurulmasıdır.
KARAR SÜRECİ
Büyük bir potansiyele sahip olan projenin dinamizmini farklı gruplar oluşturmaktadır. Birincisi ve belkide en önemlisi proje alanı içinde imar hakları bulunan arsa sahipleridir. Bu grup projeden doğrudan etkilenen ve projenin kaderini etkileyen gruptur.
İkinci grup, vadideki gecekondular da yaşayan halktır.
Üçüncü grubu ise proje kararlarından doğrudan etkilenmemelerine rağmen vadideki yatırımlardan dolaylı etkilenen özellikle vadi çevresinde yaşayanlar ve kentliler oluşturmaktadır.
PROJEDEN ETKİLENEN GRUPLAR
BELEDİYE
(Kamulaştırma yapmadan/kaynak vayırmadan projenin gerçekleştirilmesi)
ARSA SAHİPLERİ
(Güvence/Yönetime katılım/imar hakkı karşılığı rayiç değer)
GECEKONDULU
(Güven içinde yaşayacakları tapusu olan altyapılı arsa)
VADİ YAKIN ÇEVRESİ
ANKARA HALKI
(Çağdaş Kentsel bir çevre)
Proje dinamizminin harekete geçirilmesi ve başarı şansı özellikle projeden doğrudan etkilenen grubun ve vadide yapılacak yatırımlardan dolayı etkilenecek grubun, ortaya konulan amaçlar ve ilkeler çerçevesinde bir araya getirilmesi ile mümkün olmaktadır.
Modelde;
- Ankara’ya çağdaş ve kentsel standardı yüksek bir alan kazandırılması,
- Belediye’nin kaynak ayırmadan,’’kendi kaynağını kendi yaratan ‘’ bir proje gerçekleştirmesi,
- Arsa sahiplerinin, geçmişte aldıkları imar hakkı karşılığında, projede yaratılacak değerden pay alması amaçlanmıştır.
Model, proje amaçları ve uzlaşmanın sağlanabilmesi için belirlenen ilkeler, arsa sahipleri ile yapılan toplantılarda tartışılmıştır. Tartışmalar sonucunda varılan uzlaşmanın temel ilke ve konuları şunlardır.
- Vadi içinde yer alan tüm parsellerin, gerek konum, gerekse geçmişte verilen imar hakları yönünden, aynı değerde kabul edilmesi, yani, eşitlik ilkesi,
- Geçmiş yıllarda, vadi içinde verilmiş olan imar haklarının düşürülmesi, ancak, yaratılacak kentsel standardı yüksek çevre ve inşaat kalitesi sayesinde arsa sahiplerinin mağdur edilmemesi,
- Vadinin, en az %70-80’inin yeşil alan olarak düzenlenmesi,
- Projedeki yatırımlarıngerçekleşmesi için arsa sahiplerinden gerek belediye, gerekse şahısların kaynak ayırmamaları,
Ayrıca,
- Şirket temsilinin, belediye, arsa hissedarları ve proje uygulama konusunda deneyimi olan girişimci tarafından olması, böylelikle özellikle hissedarların, temsilcileri aracılığıyla karar süreçlerine katılmaları,
- Şirketin yönetim ve denetim kurulunda, projeden sorumlu belediye bürokratları ile girişimci ve şahısların temsilcilerinin bulunması,
- Vadide yatratılan değerin, puanlama sistemi ile hissedarlara, arsa payları oranında dağıtılması ve seçme önceliğinin en küçük hisse sahibinden başlamak üzere şahısların olması,
- Belediyenin, vadide yaratılacak değerden, proje yatırımları dışında pay almaması. Böylelikle, vadide yaratılacak yeşil alanda, kentin kullanımına açık rekreatif işlevlerin daha fazla olması gibi konular tartışılmış ve karara bağlanmıştır
Söz konusu süreç içinde, kentsel toprağın ve imar haklarının toplulaştırılması, klasik imar planı ve kamulaştırma yöntemi dışında, uzlaşma yoluyla bir model çerçevesinde yenilikçi bir yöntem ile yapılmıştır.
Projeye başlamadan önce, vadideki mülkiyet yapısı, klasik imar planı anlayışı çerçevesinde, parsel düzeninde geliştirilmiş bir yapı oluşturmaktadır. Söz konusu yapı, ortalama 1000 m² lik parsellerde, dört kat yapı düzeninde ve topografik yapı da dikkate alındığında, yaklaşık 2,0 emsal karşılığında yapılanma hakkı sağlamıştır.
Proje alanı, 9 ada, 74 parsel ve yollardan oluşmaktaydı.
MÜLKİYETİN HİSSELERE GÖRE DAĞILIMI
| Ada No | Parsel Sayısı | Hissedar Sayısı | Hisse Sayısı |
| 4961 | 14 | 10 | 16 |
| 4962 | 19 | 10 | 28 |
| 4963 | 7 | 7 | 10 |
| 4964 | 7 | 8 | 10 |
| 5391 | 9 | 5 | 11 |
| 5412 | 6 | 15 | 16 |
| 7039 | 8 | 6 | 11 |
| 7057 | 4 | 4 | 6 |
| Park | 1 | ||
| Yollar | |||
| TOPLAM | 74 | 66 | 108 |
Tablodan da görüleceğe üzere, 108 hisseye karşılık, 67 hissedar bulunmaktaydı. Ancak, bir kaç hissedarın birden fazla hissesi bulunması nedeniyle gerçek hissedar sayısı 57 dir.
Proje alanı içinde, en küçük imar parsel büyüklüğü 479 m², en büyük ise 3035 m² dir. En küçük paya sahip olan hissedarın 10 m² si, en büyük payın ise 3035 m² hissesi bulunmaktaydı.
ALAN BÜYÜKLÜKLERİ
Proje öncesi, vadinin yaklaşık %52 si belediye, %48 i şahıs mülkiyetinde iken, bugün yürütülen model çerçevesinde, yaklaşık %80 lik alan anlaşma yolu ile projeye dahil edilmiştir.
MÜLKİYET DAĞILIMI
İmar haklarının ve parsellerin toplulaştırılması için arsa sahiplerine, takas, inşaat anlaşması ve satın alma gibi seçenekler sunulmuştur. Uzlaşma süreci sonunda, 9 hissedarın arsaları Ankaranın diğer bölgelerindeki belediye arsaları ile takas edilmiş ve 5 hissedarın arsaları ise satın alınmıştır. Geri kalan 28 hissedar ise vadide gerçekleştirilecek projeden değer almayı tercih etmişlerdir.
ARSA ELDE ETME YÖNTEMLERİ
Projeye uzlaşma yoluyla katılmayan yaklaşık toplam alanın %20 sini oluşturan grup için, proje başında tercih edilmeyen kamulaştırma yöntemi devreye sokulmuştur.
Bunun sonucunda, arsaları kamulaştırmaya tabi tutulan şahıslar tarafından üç ayrı bedel artırım davası açılmıştır. İki yıl süren kamulaştırma süreci sonucunda, çok farklı kentsel arsa fiyatları ortaya çıkmıştır.
KENTSEL TOPRAĞIN DEĞERLERİ (TL/m2)
VERGİ150,000-250,000 1989 YILI SATIN ALMA300,000 1991 YILI TAKDİR KOMİSYONU 100,000 1991 YILI TEZYİDİ DAVA1.000.000-5,000,000 1991 YILI BİLİRKİŞİ/MAHKEME1,500,000-5,000,000 1992-93 YILI YARGITAY700,000-6,000,000 1993 YILI |
Sonuç olarak, önceki belediye yönetimlerinin, vadinin tümünü kamulaştırmayı öngören kararları da dikkate alındığında, yasal sürecin uzunluğu ve bedellerin birbirleri arasındaki farklar nedeniyle kamulaştırma yöntemi kabul edilmemiştir.
Belediye açılan sonucunda, çok farklı bedellerin ortaya çıkması gerekçesiyle, yüksek bedelli birtakım arsaların kamulaştırma işleminden vazgeçmiştir.
PROJENİN BAŞLAYABİLMESİ İÇİN
GECEKONDU HALKI İLE UZLAŞMA
Proje başlamadan önce, vadide 67 adet gecekondu da yaşayan yaklaşık 250 kişi bulunmaktaydı. Bunun dışında, harap halde mescitten başka herhangi bir yapı bulunmamaktaydı.
1990 yılında gecekonduda oturanlara verilen anketlere göre, aşağıdaki sonuçlar elde edilmiştir.
Vadideki gecekonduların yaklaşık yarısı kamu mülkiyetinde, diğer yarısı ise şahıs mülkiyetindeki arsalar üzerinde bulunmaktaydı. Hazine arsası üzerinde bulunan gecekondulardan yalnızca, 7 sinin tapu tahsis belgesi bulunmaktaydı.
GECEKONDULARIN BULUNDUĞU ARSALAR
Gecekonduda yaşayanlar, Türkiye’nin çeşitli illerinden gelmişlerdi. Çoğunluğunun yoğunlaştığı bir il olmamakla birlikte, Çorum ilinden gelenlerin sayısı daha fazla idi.
GELİNEN İLLER
Gecekonduların yapı niteliklerine baktığımızda, %6 lık bir bölümü yapı standartlarına uygundu. Geri kalan kısım ise kötü ve orta nitelikte yapılardı.
GECEKONDU YAPI NİTELİĞİ
Değerlendirmeler sonucunda, gecekondusu bulunanlara üç önemli olanak sağlanmıştır.
Birincisi, hem ev sahibi hem de kiracı olan hane sahiplerine, 774 sayılı yasaya dayanarak Altındağ ilçesi, Karapürçek (Doğantepe) Gecekondu Önleme Bölgesinde altyapısı tamamlanmış arsa verilmiştir. Ortalama 250 m2 büyüklüğündeki arsaların bedelleri 1/10’u peşin, geri kalanı ise 10 yıl vade geri ödenmesi koşuluyla sözleşmeler imzalanmıştır. Bu bedel sabit fiyatlarla yaklaşık 100.000 TL/m2 dir.
Ayrıca, yeni evlerin mimari tip projeleri verilmiş ve inşaatlara başlıyabilmeleri için ruhsatları alınmıştır. İkinci olanak, enkaz bedellerinin ödenmesindeki kolaylık olmuştur. Gecekondu sahipleri tarafından Takdir Komisyonunun belirlediği bedellerin yaklaşık 10-15 misli civarında bedel artırım davaları açılmıştır.
Uzlaşma sonucunda, gecekondu sahipleri tarafından, bir ‘Sulh Teklifi’ belediyeye iletilmiş ve teklif, Ankara Büyükşehir Meclisince kabul edilmiş ve Encümen’e anlaşma yetkisi verilmiştir.
Üçüncü olanak ise, yapı enkazlarının sahipleri tarafından alınmasına ilişkin kararın, belediye tarafından kabul edilerek, enkazların yapı sahipleri tarafından alınması idi. Gecekondu sahipleri, evlerini kendileri yıkarak, inşaatın (tuğla, briket, kapı, pencere, kiremit vb gibi) malzemelerini yeni evlerinin yeni evlerinin yapımında kullanmak üzere almışlardır. Gerek enkazların, gerekse ev eşyalarının taşınması işin, Portaş nakliye ve işcilik olmak üzere, tüm olanakları gecekonduculara sağlamıştır.
PLANLAMA STRATEJİLERİ VE KENTSEL TASARIM PROJESİ
Portakal Çiçeği Vadisi için geçmiş dönemlerde, klasik imar planı anlayışında birtakım imar hakları verilmiştir. 1950’li yıllardan önce iskan dışı ve yeşil alan kullanımında olan vadinin bir bölümü için ilk imar hakkı 1950 yılında verilmiştir.
Daha sonra, vadi için 1952, 1957, 1963, 1967, 1968 ve 1985 yıllarında farklı planlama kararları verilmiştir. Planlama süreci içinde, 1957 tarihli Yücel-Uybadin planı ile 1968 tarihli Kat Rejimi Planı ve 1985 tarihli o zamanki İmar İdare Heyeti kararları çok önemlidir.
1957 yılında vadinin yaklaşık %20 lik alanı yeşil kullanımında iken, 1974 planı ile tüm alana yapı yoğunluğu kararı getirilmiş ve inşaat emsali 2,0 olarak belirlenmiştir. 1985 yılında ise, zamanın İmar İdare Heyeti tüm vadi için yeşil alan kullanımı kararı almıştır. Ancak, plan 5 yıl süre içinde çrşitli gerekçelerle uygulanmamıştır.
Klasik imar planı anlayışı içinde, bilinen yöntem ve süreçler özellikle uzlaşma, finans sağlama, mülkiyet ve hukuk vb gibi boyutları olan bu tür projelerin gerçekleştirilmesinde etkili olmamaktadır. Bu yüzden, Portakal Çiçeği Vadisi Projesi dinamik ve esnek bir planlama anlayışı içinde ele alınmıştır. Vadi için verilen her karar, projenin her aşamasında yeniden değerlendirilmiş ve ardından uygulamaya geçilmiştir.
Projeye katılmayan mülk sahipleri ile belediye arasında başlayan yasal sürecin devam etmesi nedeniyle, planda; vadide yer alacak fonksiyonların nitelikleri, konumları ve yoğunlukları içeren imar durumları, önceden belirlenmeyip, plan notu olarak yalnızca vadinin bütünlüğünde yoğunluk kararı alınmış ve yoğunluğun dağılımı esnek bırakılmıştır.
Başka bir deyişle, planlama kararları parsel bazında değil, proje bütünü içinde, imar hakları toplulaştırılmış bir biçimde kullanılmıştır. Ancak, kamulaştırma ile ilgili mahkeme kararlarının alınmasından hemen sonra, Mimarlar Odası, Şehir Plancıları Odası, vb sivil toplum örgütlerinden gelen eleştiriler de göz önünde bulundurularak, projede revizyon yapılma kararı alınmıştır.
Ankara Büyükşehir Belediye Başkanı, 1991 yılı imar plan notu ile Meclis tarafından kendisine verilen yetki çerçevesinde, inşaat emsalini 0.60 a düşürmüştür. Böylelikle, 1985 yılından önce, 2.0 emsal karşılığında 230.000 m2 inşaat hakkı ve proje başlamadan önce 1991 yılı başında belirlenen 1.70 emsal karşılığındaki 185.000 m2 inşaat hakkı, 0.60 emsal karşılığı olan 67.000 m2 ye düşürülmüştür.
Portakal Çiçeği Kentsel Tasarım Tasarım Projesi, yasal ve idari birtakım gelişmelere paralel olarak son şeklini alacaktır. Özellikle son durum itibariyle, %20 lik alanda, idari ve yasal birtakım gelişmelerin devam etmesi, planlama ve uygulama stratejilerini etkilemiştir.
Bu nedenle, belediyenin özellikle planlama, hukuk ve emlak grubu ile Portaş’ın bir uzlaşma ve uyum içinde çalışma zorunluluğu vardır. Bu gerçekleşmediği takdirde, proje süreci uzamakta ve karar süreçlerinde bir tıkanma olmaktadır.
Kentsel tasarım projesinin ve uygulamanın sonuçlandırılması için aşağıdaki çalışmalar önem kazanmaktadır.
- Planlama stratejilerinin belirlenmesi,
- Hedeflerin ortaya konulması,
- Çevre verilerinin değerlendirilmesi,
- Alternatif çözümler,
- Kentsel tasarım proje kararları,
- Peyzaj ana planı,
- Etaplı uygulama alanları için proje karar ve stratejileri
Projeye katılmayan mülk sahipleri ile belediye arasında başlayan yasal sürecin devam etmesi nedeniyle klasik imar planı anlayışı dışında planlama kararları alınmıştır.
1-PLANLAMA STRATEJİLERİ
- Kentsel tasarım projesi, dinamik ve esnek süreci içine alan bir planlama anlayışı içinde ele alınmaktadır. Bu nedenle, planda, vadide yer alacak fonksiyonların nitelikleri, yoğunluk ve yapı konumlarını içeren imar durumları önceden belirlenerek plan notu haline getirilmemesi,
- Plan notu olarak, yalnızca vadinin tümünde yoğunluk kararı alınmış ve yoğunluğun dağılımı esnek bırakılması,
- Başka bir deyişle, planlama kararları, parsel bazında değil, proje bütünü içinde toplulaştırılmış bir biçimde kullanılması,
- Kentsel tasarım projesi genel ilkeleri ile proje uygulama ilkeleri birbirleriyle çelişmemesi,
- Kentsel tasarım projesi, peyzaj ana planı ve uygulama projeleri ile desteklenmesi,
- Proje yönetim şirketinin (Portaş), belediye ve yüklenicinin, plan ve projelerle ilgili istemlerini organize etmesi,
- Plan ve projelerle ilgili kararlarda, Şehir Plancıları ve Mimarlar Odası vb gibi sivil örgütlerin görüşleri alınması,
- Uygulamaya, yasal ve idari sorunu olmayan alanlardan etaplar halinde başlanması,
- Plan ve projeler ile ilgili her türlü karar, proje yönetim şirketi ve belediye yetkili organları ile birlikte verilmesi,
- Seçeneklerin, belirlenen amaç, yasal süreç ve maliyetler çerçevesinde değerlendirilmesi ve bunun gibi planlama stratejileri benimsenmiştir.
Belirlenen stratejiler, projeyi esnek ve dinamik bir planlama anlayışı içinde ele alınmasını zorunlu kılmıştır. Vadi için verilen her türlü planlama kararları, söz konusu stratejilere sahip olan projenin, her aşamasında yeniden değerlendirilme ve sonra uygulamaya geçme durumunda olmuştur.
Projenin hedefleri ise yukarıda belirtilen genel stratejiler çerçevesinde oluşturulmuştur.
2-HEDEFLERİN BELİRLENMESİ
- Vadide, yeşil alan kullanımı maksimum olacaktır. Vadinin en az %70 I yeşil alan kullanımına açık olması,
- Vadinin doğal yapısı korunması,
- Yeşil alan içinde, Ankara’lıların yararlanacağı rekreatif etkinliklerin yer alması,
- Yeşil alan tasarımında, Ankara ve bölgenin klimasını etkileyecek peyzaj düzenlemesi yapılması,
- Vadide landmark niteliğinde bir yapının yer alması,.Dikmen Vadisi Projesinde Kültür Köprüsü, Botanik bahçesinde Atakule olan Landmark’ın, Portakal Çiçeği Vadisinde ise Ansera olması,
- Anseranın, bir cam fanus biçiminde, şeffaf olarak tasarlanması ve içinde ticari ve kültürel faaliyetlerin yer alacağı aktivitiler olması,
- Konut yatırımının, yüksek standartlı olması ve her bir konut blokunun altında kapalı otopark, yüzme havuzu gibi yatırımların yer alması,
- Ulaşım sisteminin (yaya-trafik), çevre ve diğer projelerle uyumunun sağlanması,
- Kentsel imaj noktaklarının (meydan, kent balkonu, vadi girişleri vb), projede önemle vurgulanması,
- Ayrıca, vadi çevresindekilerinin kullanımına yönelik ( otopark, toplu taşım durağı, teknik altyapı) kentsel donanımların olması,
- Proje alanının, yalnızca, vadi içi ile sınırlı kalmayıp, yakın çevresini de içine alması hedeflenmiştir.
3-ÇEVRE VERİLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ
Plan stratejilerinin belirlenmesi ve hedeflere ulaşılabilmesi için proje alanı içindeki veriler ile vadi çevresi verilerinin de dikkatle göz önüne alınması gereklidir. Bunlardan en önemlisi, proje alanının bölge içindeki konumu ve yakın çevre ile olan ilişkisidir.
Portakal Çiçeği Vadisi, Çankaya ve Ayrancı mahalleleri arasında yer almaktadır. Alanın kuzey sınırı Kuzgun Sokak, güneyi Hoşdere caddesi ile Cinnah caddesinin kesiştiği kavşak, batı sınırı Portakal Çiçeği sokağının bir bölümü ve mevcut yapılar ile doğusu Piyade ve Platin sokaklarla sınırlanmaktadır.
Ayrıca, vadi, bir taraftan, Ankara’nın önemli projelerinden olan Dikmen vadisi ile bağlanmakta, diğer taraftan ise Ankara’nın simgesi Atakule’nin de yer aldığı Botanik bahçesi ve Seymenler parkı ile de yakın konumda bulunmaktadır.
Vadi, alan büyüklüğü olarak, Dikmen vadisi hariç diğer iki vadi parklarından büyüktür.
ÇANKAYA İLÇESİNDEKİ PARKLAR
Vadi çevresindeki yoğunluk kararlarına baktığımızda, vadideki yoğunlu kararının, gerek Çankaya, gerekse Ayrancı mahallelerinde mevcut yapı yoğunluğunun altında olduğunu görmekteyiz. Vadide verilen yoğunluk ve planlama kararları, iki kesim arasında, dengeyi yaratacaktır.
Proje öncesi, Çankaya ve Ayrancı mahalleleri daha çok taşıt trafiği ile birbirlerine bağlanırken, mevcut proje ile vadi içi yaya yolları, vadi çevresi ise taşıt trafiği ile sağlanmaktadır.
Yaya trafiğinin çevre ile ilişkisi daha çok vadiye giriş, çıkış ve yaya köprüleri ile sağlanmaktadır. Yaya kesişme noktalarında ise meydan, kent balkonu, heykel vb. gibi fiziksel noktalar yaratılmaya çalışılmıştır.
Kentsel tasarım projesinde, planlama stratejileri, hedefler ve gerek vadi içi, gerekse vadi yakın çevresi verileri değerlendirilerek ve hukuk süreci dikkate alınarak, belli bir zaman içinde, birtakım seçenekler üretilmiştir. Seçeneklerin belirlenmesinde, özellikle hukuk mühendisliği ve genel kentsel tasarım ilkeleri dikkate alınmıştır.
Seçenekler, iki kategoride üretilmiştir. Birincisi, özellikle vadi çevresindeki mevcut yapı dokusunu baz alan ‘yatay yapılaşma’, ikincisi ise, ‘dikey yapılaşma’ seçeneğidir.
Yatay yapılaşma seçeneğinin varyasyonlarında, mevcut doku baz alınırken, kentsel tasarım ilkelerinin planlama boyutu ön plana çıkarılmıştır. Başka bir deyişle, mülkiyet düzeni ve finansman yöntemleri çok fazla ön plana çıkarılmamıştır.
Dikey yapılaşma varyasyonlarında ise mülkiyet, finans ve uygulama yöntemleri ön planda tutulurken, daha fazla yeşil alan elde edilmesi de hedeflenmiştir.
Tüm seçenekler, idari ve hukuki gelişmelere paralel olarak uzun bir süreç içinde değerlendirilmiş ve sonuçta dikey yapılaşma seçeneğinin uygulanmasına karar verilmiştir.
Alınan kararlar neticesinde, birinci aşama konut projesi, yeniden tasarlanmış ve 28-7-1993 tarihinde, ruhsat alınarak inşaata başlanmıştır. Ayrıca, 1 etap yeşil alan uygulaması da devam etmektedir.
Ansera ticaret ve kültür merkezinin avan projeleri elde edilmiştir.
5- PEYZAJ ANA PLANI
Kentsel tasarım projesi, peyzaj ana planı ile desteklenmiştir. Portakal Çiçeği Vadisi Projesi’nin en önemli ve büyük yatırımı yeşil alandır. Vadi içi ve çevresi bitkisel düzenleme çalışmalarında, Ankara ikliminde yetişebilecek, ancak, şu ana kadar çeşitli sebeplerle kullanılmayan ve tanınmayan odunsu bitkilerin de dahil edilmesiyle bir Arboretum (canlı bitki koleksiyonu) oluşturulmaya çalışılmıştır.
Ayrıca, vadinin bir bölümünde, Ankara’nın kaybolmaya yüz tutmuş, özellikle meyve ağaçlarının (armut, dut, ayva, ceviz alıç vb) bulunduğu ‘Ankara ağaçları’ alanı da yer almaktadır. Vadide 1080 I birinci etapta, 11.400 adedi ikinci etapta olmak üzere 12.500 adet ibreli ve yapraklı ağaç ile her dem yeşil, yaprak döken, sarılıcı ve tırmanıcı çalılar da dikilmiştir.
6- KENTSEL TASARIM PROJE KARARLARI
Vadi çevresi, sokaklar ve vadiye girişler ‘kentsel girişler’ olarak, özel bir düzenlemeye tabi tutulmuştur. Palmiye, Sarısözen ve Hava Sokak bunların uygulanmış güzel örneklerini oluşturmuştur.
Park içi yapısal uygulamalarda, özellikle doğal malzeme kullanılarak, park bütünlüğünün bozulması engellenmiştir. Bu kapsamda, Ankara taşı, granit, ahşap vb malzemelerin kullanımına ağırlık verilmiştir. Ayrıca, yapı yoğunluğu içinde sıkışan vadinin peyzaj düzenlemesi ile özellikle fauna(hayvan varlığı) için yeni yaşam mekanları tasarlanmıştır.
Bütün bunların yanı sıra, vadinin yapısına uygun olarak kent balkonları, meydan ve köprüleri ile kent merdiveni ve şelale gibi imaj noktaları yaratılmıştır. Vadinin en derin noktasını oluşturan noktada ise bir derin vadi imajı yaratılmak istenmiştir. Piyade sokak (1035 kotu) ile Ansera ticaret kültür merkezi (1024 kotu) arasında kalan, yaklaşık 30 m yükseklinde derinleşmektedir. Bu nedenle, Çankaya ve Ayrancı mahallelerinin yer aldığı iki yamacın, hem görsel, hem de fiziksel olarak bir köprü ile bağlanması düşünülmüştür.
Kentsel tasarım projesinde, vadiye dokuz adet giriş planlanmıştır. Bunların en önemlileri, Palmiye, Sarısözen, Hava, Kuzgun sokak girişleridir. Diğer giriş ise, kent merkezi olarak adlandırılan Piyade sokak girişidir. Giriş, Piyade Sokak (1035 kotu) tan dönen merdiven basamakları sistemiyle yaklaşık 12 m indikten sonra yaya köprüsüne ulaşmaktadır.
Kent merdiveni, Piyade sokak kotuyla başlamakta ve hemen hemen vadinin tümünü algılayabilecek bir konumda kent balkonu ile birleşmektedir. Üç kademeden oluşan ve yaklaşık 7.500 m2 lik balkonun altında Çankaya mahallesine hizmet edecek yaklaşık 100 araçlık otopark ise spor alanlarının altında tasarlanmıştır.
Kent merdiveninin hemen yanından, (1016 kotu) dan başlamak üzere 1.5 m lik düşüşler halinde, su kaskatlar halinde, vadinin 1006 kotuna ulaşmaktadır. Daha sonra, su, Ansera’nın etrafındaki göletle son bulmaktadır.
7- UYGULAMA ALANLARI
Kentsel tasarım projesinde yer alan yatırımlar ve planlama kararları etaplar halinde uygulamaya sokulmuştur.
Etaplamanın birinci stratejik kararı, uygulama alanlarının, mülkiyet ve yasal sorunları çözülmüş alanlar olmasıdır. İkincisi, özellikle proje finansmanını yaratacak ilk uygulamanın, rantı maksimize edecek alanda başlaması ve son olarak ise ilk uygulamanın mevcut teknik, sosyal ve ticari altyapısı olan alanlara yakınlığının dikkate alınmasıdır.
Bütün bu stratejik kararlar çerçevesinde, aşağıda belirtilen ilkeler saptanmıştır.
- Piyadae sokak üzerindeki birinci boşlukta etraftaki dokuya ve gabariye uyumlu bir yapı tasarlanmıştır,
- Yapı, Piyade soka üzerinde bir meydan oluşturacak ve meydandan vadiye giriş sağlanacaktır,
- Yapı vadi içine fazla girmeyecektir,
- Vadinin doğal akışının ve rüzgar yönünün sağlanması açısından ikinci etep konut inşaatı ve Ansera, vadi ortasındaki alanda yer alacaktır,
- İkinci etap konut yapısı ikiz iki kule şeklinde tasarlanacaktır. Yapının, Atakule ilegüzel bir silüet oluşturması sağlanacaktır,
- İkiz blok, vadinin simgesi olan Ansera ile uyum sağlayacaktır,
- Ansera tasarımında, kültür, rekreasyon ve ticari fonksiyonları uyum içinde ele alınacaktır.
Birinci aşama konut alanında, büyüklükleri 70 ile 400 m² arasında değişen 68 adet ikinci aşamada ise farklı büyüklüklerde 112 adet konut birimi yer almaktadır. Her bir konut bloğunun altında, yüzme havuzu, squash, kapalı garaj yer almaktadır.
Birinci etap inşaatlar 1994 yılı sonunda, ikinci etap inşaatlar ise 1997 yılında bitirilmiştir. Ansera, yatırımına 1995 yılında başlanmış ve 2000 yılında bitirilmiştir.
Vadinin %80 lik bölümünü oluşturan yeşil alan yatırımı da mülkiyet problemlerinin çözümüne paralel olarak gerçekleştirilmektedir. Yaklşık 30.000 m² lik birinci bölüm, 1994 yılında Ankaralıların hizmetine sokulmuştur.
A. Faruk Göksu