İmar Hakları Transferi (İHT)

Amaç, dönüşümü ve korunması gerekli alanlarda, var olan imar hakkı veya imar baskısı altında oluşabilecek potansiyel imar haklarının, bir başka projeye transferini veya bu hakkın menkul kıymet hakkına dönüşümünün sağlanmasıdır.

Söz konusu model, ülkemizde uygulanmamasına rağmen, birçok ülkede başarılı bir biçimde uygulanmaktadır. Özellikle Amerika’da ve Avrupa’nın birçok ülkesinde uygulanan modelin amacı, kent içinde ve çevresinde, özellikle, tarım ve yeşil kullanımında olan alanları korumaktır. Sistem, arsa sahibinin kendi isteği ile mülkiyet üzerinde var olması gereken imar hakkını kullanmayıp, bu hakkı, yerel yönetim işbirliği ile serbest piyasa koşullarında, bir başka projede kullanılmak üzere likite çevirmesi üzerine kurulmuştur.

Modelde, arsanın yerine, imar haklarının alım ve satımı söz konusudur. Dünyada iki yöntem kullanılmaktadır. Bunlardan birincisi ve en çok kullanılanı, arsasını korumak isteyen arsa sahibinin, başka bir proje kapsamında, yatırımcının, yoğunluk artış talebini karşılamak üzere imar hakkını piyasa koşullarında yatırımcıya satmasıdır.

İkincisi ise, yerel yönetimlerin İHTr. bankası oluşturmalarıdır. Banka aracılığıyla bir havuz oluşturulmaktadır. Yatırımcı, arsa sahipleri ile anlaşarak talebini karşılamak yerine, yerel yönetimlerin oluşturduğu banka aracılığı ile havuzdan taleplerini karşılamaktadır.

İHTr. programının başarılı olması için dört konu önem kazanmaktadır.

• Taşınmazın korunacağı bölgenin tasarımı (Gönderen bölge),
• Gelişecek bölgenin tasarımı (Alan bölge),
• İHTr. havuzunun hukuki yönünün geliştirilmesi,
• İHTr. nin işleyiş prosedürü,

Menkul değere de dönüştürülen imar hakları, transfer sertifikaları adı altında, kentin merkezinde veya bir başka yerinde herhangi bir proje yatırımı için daha fazla imar hakkına ihtiyacı olan yatırımcılar tarafından, serbest piyasa koşullarında satın alınmaktadır. 

İMAR HAKLARI TRANSFERİ ( İHTr.)

Model, ülkemizde, özellikle, tarihi çevrede yapıların ve tarihi dokuların, imar baskısı altında dayanamayıp, yıkılıp yeni yapılar ve yerleşmelere dönüşmesi ve büyük kentsel yeşil alan kullanımında olması gereken alanların yapılaşması yerine, bu alanlarında imar haklarının olması gerektiğinin kabulu ile bu hakkın mülk sahiplerine sertifika yoluyla başka alanlara veya projelere transfer edilerek, kullandırılmasına olanak verilmesi olarak kullanılabilir.

 

Ayrıca, model, özellikle deprem riski olan, kritik alanların boşaltılarak, mevcut imar haklarının başka alanlara veya projelere transferi ile gecekondu ve kent merkezindeki çöküntü alanlarının dönüşümünde kullanılabilir.

Modelin avantajları ise;

• Doğal ve kültürel değerlerimizin korunması,
• Eşitlikçi imar hakkı dağılımı,
• Piyasa koşullarında imar haklarının değerlendirilmesi,
• Kamunun imar haklarını daha etkin kullanması,
• Kentsel toprağın, çağdaş ve kentsel gereksinmelere yönelik olarak en optimum ve yararlı kullanılmasıdır.

Bir arazi kullanım tekniği olan İHTr. yönteminin başarılı olabilmesi için, programın yerel politikacılara, arsa sahiplerine, yatırımcı ve kamuoyuna çok iyi anlatılması gerekmektedir. Gönüllülük esasına dayanan sistemin geliştirilmesi ve yaygınlaşabilir olması için kamu ve özel sektör işbirliği ile örnek projelerin yapılmasında büyük yarar vardır.

İHTr. inin kullanımında, dikkat edilecek en önemli unsur, transferin gerçekleşeceği projede, planlama sonucunda verilen maksimum imar hakkının üstüne çıkılmaması olmalıdır.

Söz konusu yaklaşımın uygulanabilmesi için yasal düzenlemelere gerek bulunmaktadır. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17. Maddesinin (c) bendine dayanılarak hazırlanan ‘’Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Tescilli Taşınmaz Kültür Varlıkları ile Bu Varlıkların Koruma Alanlarında Bulunan yada Koruma Amaçlı İmar planları ile Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Taşınmazların Hak Aktarımına İlişkin Yönetmelik’’ taslağında, İHT yönteminin işleyiş biçimi yer almaktadır.

Ancak, tasklakta yer alanlar yeterli değildir. İHT’nin Planlama ve İmar Yasası içinde kapsamlı yer alması gerekmektedir.

 

Öneriler

İHT yöntemi, daha kapsamlı olarak Planlama ve İmar Yasa Taslağında; özellikle deprem riski olan kritik alanların boşaltılarak, mevcut imar haklarının başka alanlara veya projelere transferi ile gecekondu ve kent merkezindeki çöküntü alanlarının dönüşümünde ve yeni gelişecek alanları da içerecek bir biçimde yer almasında yarar bulunmaktadır.

Kapsamlı bir İHT yöntemi;

• Doğal ve kültürel değerlerimizin korunması,
• Eşitlikçi imar hakkı dağılımı,
• Piyasa koşullarında imar haklarının değerlendirilmesi,
• Kamunun imar haklarını daha etkin kullanması,
• Kentsel toprağın, çağdaş ve kentsel gereksinmelere yönelik olarak en optimum ve yararlı kullanılması,

açısından, yeni kentsel düzenin oluşmasına katkı sağlayacaktır.

Ayrıca, İHT yönteminin bölgeler arası yada kentler arası dengesizliği düzeltmek ve kentsel gelişmesi daha yavaş olan ve özellikle Mardin, Diyarbakır, Urfa vb gibi kentsel ölçekte tarihi ve kültürel değeri  bulunan kentler ile İstanbul, Ankara ve İzmir gibi hızla gelişen ‘kentler’ yada ‘bölgeler’ arasında yapılması ise kentler arası kaynak transferi açısından yararlı olacaktır.

Örneğin, Karaman ilinin Kentsel gelişme sürecinin yavaş olacağı dikkate alındığında, İstanbul, Ankara ve İzmir kentlerinde kullanılacak birtakım İmar Haklarının bir bölümünün Karaman’dan alınmasına olanak verilmesi kente kaynak tarnsferi sağlanması açısından önemlidir.

İHT’nin etkin ve sürekli kullanımı için hukuk düzeninin de doğru kurgulanması gerekmektedir.

Taslakta ya da özellikle İmar Yasa Taslağında  aşağıdaki konular yer almalıdır.