İmar Hakları Transferi Kavramı Ve Yeni Yasada Taşınmaz Hak Aktarım Uygulama Aracının Değerlendirilmesi
Planlama gündeminin ilk sıralarında yer alan Kentsel Dönüşüm ve Stratejik Planlama kavramlarının öneminin gittikçe arttırması ve ekonomik koşulların iyileşmesi, gayrimenkul sektörü ile finans sektörünün buluşmasını sağlayan yeni bir sürecin ortaya çıkmasına neden olmaktadır.
Bu süreç içinde gelişecek mekanizmalar, planlama yaklaşımında birtakım yeni araçların devreye girmesini ve yeni yaklaşımların ortaya çıkmasını sağlayacaktır. Planlamanın önemli konuları olan gerek imar hakları gerekse mülkiyet ile ilgili olarak;
- Toplulaştırma,
- Transfer,
- Menkulleştirme
gibi yenilikçi yaklaşım ve araçları kentsel gelişmenin ve dönüşümün en önemli konuları olmaktadır.
Ülkemizde, imar hakları ve mülkiyetin toplulaştırılması yöntemi, 1990 yıllarda, Ankara Büyükşehir Belediyesinin başlatmış olduğu Portakal Çiçeği ve Dikmen Vadisi Projelerinde gerçekleştirilmiştir.
Transfer ve menkulleştirme ile ilgili uygulamalar ise kentleşme gündemine henüz yeni girmiştir. Her üç araç özellikle koruma alanlarının yanı sıra deprem riski, doğal afet riski ve yoğun yapılaşmış alanlar da uygulanabilecek en etkili araçlar olacaktır.
Tarihi ve kültürel değerlerimizin korunmasına yönelik olarak yapılan çalışmaların bugün gelmiş olduğu aşama, gelecek için koruma sektörünün ön planda olacağını ortaya koymaktadır. Bu nedenle, koruma politikalarının; yalnızca yapı ve mahalle ölçeğinin yanı sıra kent, havza ve bölge ölçeğinde değerlendirilmesini ve planlama yaklaşımının da toplumsal, ekonomik boyutları da içeren daha kapsamlı bir çerçevede ele alınmasını zorunlu kılmaktadır.
Koruma sektörünün hızla gelişmesi ve yeni yasal düzenlemeler ile birtakım yeni araçlar ve teşviklerin ortaya konulması özellikle restorasyon konusunda nitelikli işgücü sorununu ön plana çıkarmaktadır. ÇEKÜL Vakfının Midyat, Kastamonu ve Gümüşhane’de başlatmış olduğu Kent Atölyeleri Projesi, geleneksel üretim tekniklerinin günümüz koşullarında geliştirilmesi ve nitelikli işgücü sağlanması açısından önemlidir.
Kısaca, planlamanın en önemli konularından biri olan korumanın yeni anlayışının ne olacağının tartışılması ve yeni yasal düzenlemeler çerçevesinde ortaya çıkan yöntem ve yaklaşımlarından nasıl yararlanılacağı önem kazanmaktadır.
Uluslararası Deneyim Çerçevesinde; İmar Hakları Transferi (İHT) Yöntemi
Uluslar arası deneyimler dikkate alındığında, İHT’nin amacı, korunması gerekli alanlarda, varolan imar hakkı veya imar baskısı altında oluşabilecek potansiyel imar haklarının, bir bölümünün veya tamamının bir menkulleştirme aracı ile başka alana transfer ederek bu alanların korunmasını sağlamaktır.
Henüz ülkemizde yasal çerçevede ele alınan model, birçok ülkede başarılı bir biçimde uygulanmaktadır. Özellikle Amerika’da ve Avrupa’nın birçok ülkesinde uygulanan modelin amacı, kent içinde ve çevresinde, özellikle, tarım ve yeşil kullanımındaki alanları ile tarihi ve kültürel değerleri korumaktır.
Sistem, arsa sahibinin kendi isteği ile mülkiyet üzerinde var olması gereken imar hakkını kullanmayıp, bu hakkı, yerel yönetim işbirliği ile serbest piyasa koşullarında, bir başka projede kullanılmak üzere likite çevirmesi üzerine kurulmuştur.
İmar haklarının alım ve satımının sözkonusu olduğu modelin iki önemli yöntemi bulunmaktadır. Bunlardan birincisi ve en çok kullanılanı, mülkünü korumak isteyen arsa sahibinin, başka bir proje kapsamında, yatırımcının, yoğunluk artış talebini karşılamak üzere imar hakkını piyasa koşullarında yatırımcıya satması, ikincisi ise, yerel yönetimlerin İHTr. bankası oluşturmalarıdır.
İHT programının başarılı olması için dört konu önem kazanmaktadır.
- Taşınmazın korunacağı bölgenin tasarımı (Gönderen bölge),
- Gelişecek bölgenin tasarımı (Alan bölge),
- İHT sertifikası çıkarılması ve banka kurulması,
- Planlanma ve yönetim
İHT yönteminin işleyiş mekanizması incelendiğinde; ‘gönderen’ yani korunacak ile ‘alan’ yani gelişecek bölge yer almaktadır.
Taşınmazın Korunacağı Alan (Gönderen Bölge)
Yurt dışı örnekler incelendiğinde, taşınmazın korunacağı yerler, genellikle tarihi ve kültürel alanlar, tarımsal topraklar ve doğal ve ekolojik alanlar olarak belirlenmektedir. Bu alanların tasarlanmasında kentlerin sürdürebilir gelişme kriterleri olan ekonomi, ekoloji ve eşitlik ilkeleri ön planda tutulmaktadır.
Gönderen bölgedeki mülk sahibi, gelecekte elde edeceği yada çeşitli nedenlerle kısıtlanmış imar hakkını, bir başka alana transferini olanak verecek bir biçimde, bir planlama programı çerçevesinde kullanılmasına izin vermektedir.
Gönderen bölgedeki mülk sahibi;
- Ya arsasını geliştirmek ister,
- Ya da arsası üzerindeki imar haklarını kullanmaz ve onları yatırımcılara satar,
İmar hakları ise;
- Ya yatırımcılar
- Ya da ihtiyacı olan arsa sahibi tarafından satın alınır.
Gelişecek Alan (Alan Bölge)
Transfer edilen İmar haklarının kullanılacağı yerler, genellikle gelişecek olan yerleşim ve ticari projelerin gerçekleştirildiği alanlardır. Bu alanlarda yapılanma hakkı % 25 ile % 40 arasında artırılmakta ve yatırımcının, artırılan hakkı, imar haklarının gönderildiği alandan satın almasına olanak verilmektedir.
Alan Bölgedeki yatırımcı; daha fazla imar hakkı talebinde bulunduğu takdirde artırılan miktarı, gönderilen bölgedeki İHT sertifikasını satın alarak kullanmaktadır.
Gelişecek bölgede yoğunluk artışına neden olan bu yöntemin başarılı olması için yoğunluk-altyapı ilişkisi iyi kurgulanmalıdır.
İmar Hakları Sertifikası ve Bankası
Korunacak bölgedeki imar haklarının menkul kıymete dönüştürülmesi ve menkul kıymetin ise gelişecek bölgelerdeki yatırımcıların almasına imkan veren bir araç geliştirilmiştir. Bir program çerçevesinde, serbest piyasa koşullarında alıp satılan sertifikalar, korunacak bölgedeki mülk sahiplerine ve gelişecek bölgedeki yatırımcılara da kazanç sağlamaktadır.
| Gönderen Bölge |
|
| Alan Bölge |
|
| Kamu |
|
Piyasa koşularında arz ve talep dengesi çerçevesinde kullanılan sertifikalar değerlendirilmesinde bir süreklilik sağlanması için belediyeler tarafından imar hakları bankası oluşturulmaktadır. Amaç, sertifikalara yatırımcılar tarafından talep bulunmadığı zaman sertifikaların banka tarafından toplanması ve gereksinim olduğunda yatırımcıya satılmasına olanak verilmesidir.
İHT’nin İşleyişi, Planlama ve Yönetim
İHT yönteminin başarı şansı, hem korunacak hem de gelişecek bölgenin iyi tasarlanması ve işleyişin doğru yönetilmesine bağlıdır. İHT programının arz ve talep, kentsel gelişme potansiyeli dikkate alınarak geliştirilmesi gerekmektedir.
Yurt dışında, kent ve kentler arası oluşturulan İHT bir kaynak transfer yöntemidir. Bu nedenle, çıkartılacak sertifika miktarı, gönderen ve alan bölgedeki inşaat alanlarının hesaplanması ve ikincil finans piyasalarının oluşturulması konuları işleyişin sürekliliği açısından önemlidir.
İHT dört farklı şekilde uygulanmaktadır.
- Parseller arası,
- Tasarlanan bölgeler arası,
- Kırsal alan ile kentsel alan arası,
- Yerleşmeler arası,
Yeni Yasal Düzenleme Çerçevesinde İmar Hakları Transferi
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17. Maddesinin (c) bendine dayanılarak hazırlanan ‘’Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Tescilli Taşınmaz Kültür Varlıkları ile Bu Varlıkların Koruma Alanlarında Bulunan yada Koruma Amaçlı İmar planları ile Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Taşınmazların Hak Aktarımına İlişkin Yönetmelik’’ taslağında, İHT yönteminin işleyiş biçimi yer almaktadır.
Yönetmeliğin amacı; ‘gerçek ve tüzel kişilere .ait, yapılanma hakları kısıtlanmış tescilli taşınmaz kültür varlıklarına veya bu varlıkların koruma alanlarında bulunan ya da koruma amaçlı imar planlarıyla yapılanma haklan kısıtlanan taşınmazlara ait mülkiyet ya da yapılanma haklarının kısıtlanmış bölümünün imar planlarıyla yapılanmaya açık aktarım alanı olarak ayrılmış kendi mülkiyetlerindeki veya üçüncü şahısların mülkiyetindeki alanlara aktarımına ilişkin usul ve esasları belirlemektir’ olarak belirlenmiştir.
Taslakta, tanımlar aşağıdaki şekilde belirtilmiştir.
Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Taşınmaz (YHKT): Gerçek ve tüzel kişilere ait, yapılanma hakları kısıtlanmış tescilli taşınmaz kültür varlıklarına veya bu varlıkların koruma alanlarında bulunan ya da koruma amaçlı imar planlarıyla yapılanma hakları kısıtlanan taşınmazlara,
Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Taşınmaz Alanı(YHKTA): İlgili idarelerce belirlenecek kısıtlanmış yapılanma hakları aktarımına konu yapılanma hakları kısıtlanmış taşınmazların bulunduğu alan.
Kısıtlanmış Yapılanma Hakları: Yapılanma hakları kısıtlanmış taşınmazların onaylı imar ve koruma amaçlı imar planları ile kullandırılmayan ancak çevresindeki korunması gerekmeyen taşınmazlara onaylı imar planlarıyla kullandırılan kullanım ve yapılanma haklarını,
Kısıtlanmış Yapılanma Hakkı Belgesi: İlgili idare encümenlerinin aktarıma esas olmak üzere YHKT’ın kısıtlanmış yapılanma haklarının belirlendiği belgeyi
Yapılanmaya Açık Aktarım Alanı: YHKT’lara ait mülkiyet ya da yapılanma haklarının kısmen ya da tamamen aktarılabileceği, imar planlarında ayrılmış ve nitelikleri bu yönetmelikle belirlenmiş alanları,
Aktarım Programı: İlgili idarelerce yapılacak YHKT’lara ait mülkiyet ya da yapılanma haklarının kısıtlanmış bölümünün imar planlarıyla yapılanmaya açık aktarım alanı olarak ayrılmış alanlara aktarımının öncelik sıralamasını ve etaplanmasını gösteren belgeyi,
Rayiç Değer Denkleştirmesi: Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafınca YHKT’ların kısıtlanmış haklarının değerinin, kısıtlanmış yapılanma belgesi ile birlikte piyasa, gelir ve maliyet unsurları dikkate alınarak parasal olarak belirlenmesi işlemini,
Menkul Kıymetleştirme: İlgili idare encümenlerinin aktarıma esas olmak üzere yapılanma hakları kısıtlanmış taşınmazların kısıtlanmış yapılanma haklarını hamiline yazılı menkul kıymet kağıtlarına dönüştürmesi işlemini,
Kısıtlanmış Hak Menkul Kıymet Belgesi: İmar hakları aktarımına konu YHKT’ın kısıtlanmış imar haklarının miktarını ve niteliğini belirten alınıp satılabilen, ilgili idare tarafından düzenlenecek ve İller Bankasınca basılacak menkul kıymet kağıdını,
Taslakta yer alan tanımlar ve işleyiş dikkate alındığında; korunacak bölgelerin yalnızca sit alanı yada tescilli yapılar kapsamında ele alındığı ortaya çıkmakta, İHT’nİn trampa veya menkul kıymet yoluyla gerçekleşebileceği ve sertifikanın İller Bankası ve değerinin ise Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından tespit edileceği, mekanizmanın ise Sermaye Piyasası Kurulu tarafından işletileceği belirtilmektedir.
Öneriler
İHT yöntemi, daha kapsamlı olarak Planlama ve İmar Yasa Taslağında; özellikle deprem riski olan kritik alanların boşaltılarak, mevcut imar haklarının başka alanlara veya projelere transferi ile gecekondu ve kent merkezindeki çöküntü alanlarının dönüşümünde ve yeni gelişecek alanları da içerecek bir biçimde yer almasında yarar bulunmaktadır. (Bkz şekil 2-3)
Kapsamlı bir İHT yöntemi;
- Doğal ve kültürel değerlerimizin korunması,
- Eşitlikçi imar hakkı dağılımı,
- Piyasa koşullarında imar haklarının değerlendirilmesi,
- Kamunun imar haklarını daha etkin kullanması,
- Kentsel toprağın, çağdaş ve kentsel gereksinmelere yönelik olarak en optimum ve yararlı kullanılması,
açısından, yeni kentsel düzenin oluşmasına katkı sağlayacaktır.
Ayrıca, İHT yönteminin bölgeler arası yada kentler arası dengesizliği düzeltmek ve kentsel gelişmesi daha yavaş olan ve özellikle Mardin, Diyarbakır, Urfa vb kentsel ölçekte tarihi ve kültürel değeri bulunan kentler ile İstanbul, Ankara ve İzmir gibi hızla gelişen ‘kentler’ yada ‘bölgeler’ arasında yapılması ise kentler arası kaynak transferi açısından yararlı olacaktır.
Bir arazi kullanım tekniği olan İHTr. yönteminin başarılı olabilmesi için, programın yerel politikacılara, arsa sahiplerine, yatırımcı ve kamuoyuna çok iyi anlatılması gerekmektedir. Gönüllülük esasına dayanan sistemin geliştirilmesi ve yaygınlaşabilir olması için kamu ve özel sektör işbirliği ile örnek projelerin yapılmasında büyük yarar vardır.
Taslakta ya da özellikle İmar Yasa Taslağında aşağıdaki konuların yer almasında yarar bulunmaktadır.
- Sertifikaların piyasa koşullarında alım ve satımının yapılması,
- Sistemin doğru ve kesintisiz işlemesi için İHT bankasının belediyeler tarafından oluşturulması,
- Korunması gerekli alanlarda; tarihi yapının restorasyonun, bakım ve onarımının belirli bir süre içinde yapılma zorunluluğu,
- Kentler arası yada bölgeler arası İHT’nin uygulanması,
Sonuç
Kentlerimizin bugün gelmiş olduğu durum dikkate alındığında, ortaya çıkan sorunların çözümünde, klasik imar anlayışı dışında yeni yaklaşımlara ve yenilikçi yöntemlere ihtiyaç olduğu açıktır.
Özellikle çok yoğun ve sağlıksız yerleşim alanları ve güvensiz yapı stokunun dönüşümü için uluslararası deneyimlerden yararlanarak kendimize özgün yöntemleri geliştirmemiz gerekmektedir.
Bir başka deyişle, ‘kentsel arsanın yeniden üretimi’ne yönelik arazi kullanım politikalarımızı geliştirmemiz ve örnek uygulamaları yaparak yaygınlaşabilir modelleri ortaya koymamızın zamanı gelmiştir.
Gayrimenkul sektörü ile finans sektörünün bir araya gelmesi planlama pratiğimize menkulleştirme aracının farklı boyutlarda girmesini sağlayacaktır. İHT ise bunun ilk adımını oluşturacaktır. Plancılara düşen görev, bu aracın uygulanmasında avantaj ve dezavantajların doğru analiz edilmesi ve örnek uygulamaların başarılı olması için gerekli senaryoların ve ortamların iyi hazırlanmasını sağlamaktır.
Hiç kuşkusuz bu süreç, planlama yaklaşımımızın ve planlama eğitiminin de yeniden ele alınması için de bir neden olacaktır.
A.Faruk GÖKSU