Kapsamlı Kentsel Dönüşüm İçin Proje Geliştirme, Örgütlenme, Finans Modelleri

 A-KURUMSAL YAKLAŞIM

Ülkemizde, kentsel dönüşümün gerçekleşmesi için ulusal ölçekte; bir strateji planı ve plana bağlı olarak kurumsal bir yapı ile yasal düzenleme ve bir fona ihtiyaç bulunmaktadır. Hükümet tarafından hazırlanacak Kentsel Dönüşüm Ulusal Strateji Planı, ülkemiz kentlerinin büyük bir bölümünü içeren deprem riskinin azaltılması için ulusal ve bölgesel ölçekteki birtakım strateji ve öncelikleri belirlenmesi açısından önemlidir.

Kapsamlı Kentsel Dönüşüm özellikle ‘Yeni Kentsel Düzen’in kurulması ve kentsel ekonominin canlandırılması için bir fırsat olarak değerlendirilmelidir. Başbakanlık’a bağlı bir ‘Kentsel Dönüşüm Birimi’ ya da ‘Kentsel Dönüşüm Müsteşarlığı’ özellikle dönüşüm stratejilerin belirlenmesi, Kentsel Dönüşüm Fonu’nun kurulması ve Kentsel Dönüşüm Yasa’sının hazırlanması açısından önem kazanmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Projelerinin uygulanabilirliği için ise Metropoliten ya da il ve mahalle düzeyinde hazırlanacak stratejik plana gereksinim olacaktır.  İl, İlçe ve mahalle düzeyinde hazırlanacak stratejik planlar çerçevesinde, birtakım kurumsal ve kurumsal olmayan örgütlenmelere gereksinim vardır.(Bkz. Tablo 1)

Tablo 1:Kurumsal Yapı

Kapsamlı kentsel dönüşümün yalnızca fiziksel boyutta değil, toplumsal ve ekonomik boyutta da sağlanması gerekliliği ‘ikili bir yapı’ oluşturulmasını ortaya çıkarmaktadır. Kurumsal ya da kurumsal olmayan bir örgütlenme biçimi ile oluşturulacak ikili yapı, esnek ve katılımcı bir yaklaşım içinde ele alınmalıdır.

Birinci yapı, kamu ve özel sektör ortaklığının gerçekleştirileceği ‘Proje Geliştirme Ortaklığı’ (PGO) olmalıdır. Ortaklığın amacı, özellikle proje yatırımlarının belirlenmesi, projelerin geliştirilmesi, projeler arası eş güdüm sağlanması, ortak altyapının geliştirilmesi ve proje finansmanının yaratılması konularında stratejik kararların alınmasını sağlamaktır.

İkinci yapı ise daha çok mahalle ölçeğinde geliştirilecek toplumsal ve ekonomik dönüşümü dikkate alan bir  ‘Mahalle Dönüşüm Ortaklığı’ (MDO) ortaklığıdır. Bu ortaklığın amacı ise mahalleler arası sosyal eşitsizliği azaltan ve ekonomik gelişmeyi teşvik eden projelerin geliştirilmesinde yerel halkın aktif katılımını sağlamaktır.

Her iki ortaklığın birinci temel ilkesi özellikle yerel halkın katılımının sağlanacağı ‘kapasite artırma’ programların geliştirilmesi ve iki ortaklık arasında ‘proje koordinasyonu’nun kurulmasıdır. Diğer önemli ilke ise her iki ortaklık tarafından gerçekleştirilecek proje ve programlar için ‘yetişmiş işgücü’nün istihdam edilmesinin sağlanmasıdır.

Tablo 2: Ortaklık Modeli ve Katılım

 

‘Proje Geliştirme Ortaklığı’ (PGO)

İstanbul Büyükşehir ve İlçe Belediyesi ve özel sektör yatırımcılarından oluşan PGO’lığı özellikle ilçenin geleceğine damgasını vuracak olan vizyon ve öncü projelerin geliştirilmesi ile altyapı ve konut projelerinin gerçekleştirilmesinde önemli rol oynayacaktır.

PGO’nın hedefi;

• Projeler arasında eş güdümü sağlamak,
• Ulusal ve uluslararası yatırımcılar arasında ilişki sağlamak,
• Proje ve yatırım önceliklerini belirlemek,
• Yerel yatırımcıların kapasitelerini artırmak ve güç birliği mekanizmaları geliştirmek,
• Proje konsepti geliştirmek,
• Proje finansmanı için model geliştirmek ve işbirliği ortamları sağlamak,

vb konularda etkin rol almaktır.

PGO’lığı mevcut yerel yatırımcıların kapasitelerinin artırılmasına yönelik ‘örgütlenme’ çalışmalarının yanı sıra yeni yerel bazlı ‘iş potansiyeli’ programları da geliştirecektir.

‘Mahalle Dönüşüm Ortaklığı’ (MDO)

İlçe belediyesi, kaymakamlık, muhtarlar ile sivil ve özel sektörün katılımı ile oluşan PGO’lığı, belirtilen amaç doğrultusunda;

• Uygulanabilir ve sürdürülebilir bir yerel ortam oluşturmak;
• Proje ve programlara halkın öneri ve desteğini almak, yerel halkın projeye katılımını sağlamak,
• Yerel halkın işgücü piyasasında aranan niteliklere sahip olabilmeleri için becerilerinin arttırılmasını hedeflenmiştir.

Bu hedeflere ulaşmak için ise;

• Mahalle veya proje bazında Mahalle Toplum Merkezlerinin (MTM) kurulması,
• MTM’lerde, geliştirilen strateji, hedef ve proje ilkelerinin tartışılması ve bunların yerel halka anlatılmasını sağlamak üzere bir eğitim ortamının sağlanması,
• Projelerin halk ile paylaşılması için yerel bazlı proje geliştirme, deprem riski azaltılması ile MTM’lerin örgütlenmesi ve yönetimi konularında eğitim verilmesi,
• Stratejik eylem planlarının halk ile paylaşılması ve plan doğrultusunda projeler üretilmesi,
• İstihdam olanaklarının araştırılması ve uygulamalı proje gerçekleştirilmesi,
• Halk, hedef gruplar ve araştırmacılar için faydalı olabilecek bir veri tabanının oluşturulması konuları çok önem kazanmaktadır.

MDO’lığının hedefleri itibariyle en önemli görevi eğitim ve istihdam sağlamaktadır. İstihdamın sağlanması için halkın kapasitesinin artırılacağı eğitim programları çok önem kazanmaktadır.

MDO’lığı ilk etapta, özellikle mahalledeki işsizlerin, MTM’lerinde istihdam edilmeleri sağlanacak bir eğitim projesi başlatacaktır. Eğitimini başarı ile bitirenler,  kurulacak MTM’lerınde  istihdam edilmelerinin ortamı yaratılacaktır. MTM’lerinde istihdam edilenler,  mahallenin özellikleri ve sorunlarının önceliklerine göre proje ve program geliştireceklerdir.

Bu programlar; deprem riskinin azaltılması, kalifiye işçi yetiştirme, kapasite artırma, planlamaya halkın katılımı, Eğitim ve beceri kazandırma, çevre sağlığı ile toplumsal etkinlikler vb konulardan oluşabilir.

Mahalle Toplum Merkezleri (MTM)

MDO’lığı organizasyonu altında, mahalle ya da proje bazında kurulacak olan MTM’lerinde mahallenin ve projelerin gelişimine ilişkin özellikle sosyal ve ekonomik programların uygulanmasına yönelik çalışmalar yapılacaktır. MDO’lığı tarafından eğitilmiş kişilerin görev alacağı merkezler daha çok yerel halkın bir araya gelecekleri ortamlar olacaktır. PGO’lığı ve MTM’leri arasındaki ilişki yalnızca MTM’lerde çalışacak işgücünün yetiştirilmesi yanı sıra yerel halk ile MDO’lığı arasındaki aşağıdan yukarı doğru karar alma süreç ve mekanizmalarının geliştirilmesidir.

Ayrıca, MDO’lığı ve MTM’ler ile yerel halk arasında ara mekanizmaların kurulacağı kurumsal olmayan birtakım mekanizmaların katılım ve proje demokrasisi açısından önem kazanmaktadır. Katılımın aktif ve demokratik olması için aşağıda belirtilen mekanizmaların devreye sokulmasında yarar bulunmaktadır.

Mahalle Forumu (Meclis)

Mahallede yaşayanların temsilcileri, mevcut dernek yöneticileri, mahalle muhtarı, gençlik, çocuk ve kadın temsilcileri ile belediye yöneticileri ve gönüllü kuruluşların temsilcilerinin bir araya gelecekleri bir ortam oluşturulmalıdır.

Forum’un üyeleri;

• Mahalle Temsilcileri; Forum üyelerinin % 80 i mahallede yaşayanların temsilcilerinden oluşacaktır. Fiziksel ve toplumsal eşikler ile demografik dağılım, seçim bölgeleri ve seçmen kriterlerinin belirlenmesinde önemli kriter olacaktır. Seçim ve seçmen kriterleri mahallede yapılacak geniş katılımlı bir toplantı ile belirlenecektir.
• Belediye Temsilcileri; Forum üyelerinin % 20 sini belediye ve gönüllü kuruluşların temsilcileri oluşturacaktır. Başta, Büyükşehir ve İlçe Belediyesinin temsilcileri olmak üzere kamunun eğitim, sağlık vb kuruluş temsilcileri de forumda yer alabilir.

• Gönüllü Kuruluşlar; Forum temsilcilerinin bir bölümü sivil toplum örgütlerinin temsilcilerinden oluşacaktır. Başta üniversiteler ve sivil örgüt temsilcileri olmak üzere diğer kuruluş temsilcileri belediye ile birlikte % 20 kontenjan içinde kalmak üzere yer alabilir.

Yılda en az iki kez toplanan Forum da, üyeler, mahallenin geliştirilmesi yönünde, her türlü kararı, kendi bünyesinde tartışır ve stratejik kararlar alır. Örneğin Vizyon Geliştirme, Stratejik kararlar, Proje önceliklerinin belirlenmesi, Ortak projelerin geliştirilmesi vb genel ve stratejik konular Forum’da karara bağlanır.

Tablo 3: Mahalle Örgütlenmesi

Proje Karar Kurulu

Forum’da alınan kararların uygulamaya sokulacağı ve alt ölçekli kararların alındığı en az dokuz kişiden oluşan bir kurul oluşturulmalıdır. Kurul, proje konularına ilişkin kararların alınmasında Danışma Kurulu birlikte çalışacaktır.

Üyeleri Forum tarafından belirlenen kurul; depreme karşı önlemler, mahallenin gereksinmeleri, ekonomik ve toplumsal öncelikler, iş yaratma potansiyelleri, sağlık sorunları vb konulara ilişkin proje geliştirme, sorunların çözümü yönünde ilgili kuruluşlarla ilişkilerin kurulması yönünde çalışmalar yapar.

Danışma Kurulu

Özellikle, Proje Karar Kuruluna yardımcı olmak, uzmanlık gerektiren konularda fikir ve proje geliştirmek üzere konusunda uzman ve gönüllü çalışacak plancı, mimar, ekonomist, sosyolog vb meslek sahipleri ile özel sektör temsilcilerinden oluşan bir kurul oluşturulacaktır.

Kurul üyeleri, tasarlanan projeler ve tartışılan konuların niteliklerine göre değişebilecektir.

Sekretarya

Mahallede yaşayanların çalışacağı ve günlük işleri takip eden, toplantıları organize eden bir sekretarya oluşturulacaktır.

Proje Lideri

Her bir projenin geliştirilmesinden sorumlu olmak üzere proje lideri yetiştirilecektir. Proje liderleri yerel olacak ve eğitime tabi tutulacaktır.

B-STRATEJİK PLAN YAKLAŞIMI

Kapsamlı Dönüşüm ancak stratejik plan anlayışı çerçevesinde bir sistematiğin kurulmasına bağlıdır. Sistematik içinde mevcut durum analizi ve gelecek beklentisi ile başlayan süreç, vizyon, stratejik hedefler, program ve proje ilişkisi içinde bir ‘stratejik plan (yol haritası)’ na dönüşmelidir.

Stratejik plan kapsamlı dönüşüm sürecinin tüm ilkelerini, kentsel, kültürel ve kurumsal (3K) dönüşüm başlıkları halinde ele almalı ve öncelikleri ile uygulama araç ve yöntemlerini ortaya koymalıdır.

Kamu, özel ve sivil işbirliği ile geliştirilen ve kamuoyu ile paylaşılan stratejilere uygun olarak kısa, orta ve uzun vadeli ‘stratejik eylem planları’ hazırlanmalıdır. Eylem planları; ortaya konulan eylemlerin gerçekleştirilmesi yönünde iş programları, uygulanabilirlik etütlerini geliştirmekte ve izleme-değerlendirmeye yönelik performans kriterleri geliştirmelidir.

Strateji ve eylem planları projeden etkilenen tüm grupların (paydaş ve iddia sahipleri) görüşlerine sunulmalı ve onlar tarafından benimsenmeleri sağlanmalıdır.

 

Tablo 4: Stratejik Yaklaşımlar

 

Deprem Riski yüksek alanlarda geliştirilen stratejilerinin uygulanmasına yönelik olarak;

• Acil Eylem Planı (ACEP),
• Mahalle Yenileme Eylem Planı (MAYEP),
• İlçe Gelişim Eylem Planı (İGEP),

olmak üzere 3 ana eylem planı çerçevesinde kısa, orta ve uzun vadeli öncü ve vizyon projeleri geliştirilmelidir. Önerilen stratejiler ve geliştirilen projeler, geleceğin kurgulanmasında ve yeniden yapılanmasında önemli roller üstlenecektir.

ACEP en yüksek önceliği taşımakta ve olası depremin riskini en aza meyi hedefleyen riskli binaların tasfiyesi, tahliye koridorlarının açılması ve toplanma alanlarının yaratılması için kısa vadeli önlemleri ve kriterleri ortaya koymaktadır.

MAYEP ise güvenlik yapı ve yeterli kentsel standartların sağlandığı yeni yaşam alanlarının yaratılmasına yönelik hedefleri ve projeleri ortaya koymaktadır. Kapsamlı dönüşümün temel ilkeleri olan yerel ekonomin canlandırılması ve toplumsal kalkınmanın yaratılması mahalle yenilemenin en temel stratejilerini oluşturmaktadır.

İGEP ise ilçede var olan potansiyelleri fırsata dönüştürecek olan gelişme stratejilerinin geliştirilmesi açısından büyük önemi bulunmaktadır.

 Tablo 5: Eylem Planları

 

Stratejik Eylem Planları öncelikle yapı riski ve yaşanabilirlik riskleri başta olmak üzere diğer riskleri de dikkate alarak kentsel doku risklerinin azaltılması yönünde stratejiler üretmelidir. Kentsel doku Entegre Risk Analizleri Kentsel Dönüşüm için önemli bir veri oluşturacaktır.

 

C- PROJE FİNANSMAN YAKLAŞIMI

Kentsel gelişme dinamikleri iyi kurgulandığında, kendi kaynağını kendi yaratan projeler üretebileceği gibi çapraz finansman yöntemi ile projeler arası kaynak transferleri de sağlayacak yeni finansman araçları geliştirilebilir.

‘Kentsel arsanın yeniden üretimi’nin klasik imar planı anlayışı yöntemleri dışında, ‘Proje Ortaklık Payı’ (POP) yaklaşımı ile değerlendirilmesi, kamu ve özel sektör ortaklıklarının geliştirilmesi ve bu projelerde yaratılan ‘artı değer’in ise Mahalle Yenileme Projeleri kapsamında özellikle toplumsal ve ekonomik projelerin geliştirilmesi ve halkın ilçe içinde kalmalarını sağlamak üzere gerekli olan finans desteği için kullanılmasını gündeme getirecektir.

Mahalle Yenileme Alanları ve Gelişme Alanlarında uygulanacak projeler için;

• Toplum Tabanlı Yeniden Yatırım,
• Fon Tabanlı Yeniden yatırım,
• Proje Ortaklığı Tabanlı Yeniden yatırım

olmak üzere 3 adet finansman modeli önermektedir. Ancak, her bir model kendi içinde uygulanabileceği gibi ortaklaşa da uygulanabilecek şekilde geliştirilmiştir.

Finans Model Yaklaşımları

 

 

Fon Tabanlı Yeniden Yatırım Modeli

Kentsel Dönüşüm gerçekleşecek alanlarda yaşayanların, hem güçlendirme hem de yeni ev için yeterli öz kaynak ve kredi alma potansiyeli bulunmaması en temel sorundur.

Finansman sorununun çözümü için özellikle hazine (yabancı fonlardan yararlanarak),banka ve kullanıcı arasında ilişkinin kurulacağı bir finansal sistemin devreye girmesi gerekmektedir

Finans sorununun çözümü için Kentsel Dönüşüm Fonuna ihtiyaç bulunmaktadır. Kamu ve özel finans kuruluşları ve kullanıcı işbirliği çerçevesinde ’riskin paylaşılması’ esasına dayalı bir fon oluşturulması zorunludur.

Kentsel Dönüşüm Fonu ( KDF); Dönüşüm Sigorta Fonu (DSF) ve Proje Geliştirme Fonu (PGF) olmak üzere iki bölümden iki bölümden oluşmaktadır. DSF riskin paylaşılması için kredi geri ödenmesinin sigorta görevini sağlarken, PGF ise gerek sağlıklaştırma gerekse yenileme projeleri kapsamında, kullanıcılara orta ve uzun vadeli kredi imkânı sağlamalıdır.

1. a) Dönüşüm Sigorta Fonu (DSF):

Fonun amacı, özellikle bankaların sağlayacakları bireysel kredilerde, risklerine karşılık bir teminatın oluşturulmasıdır.

• Bankaların proje kapsamında açacakları uzun vadeli bireysel kredilerin borçlular tarafından ödenmemesi halinde anaparanın %80-85’i bu fondan karşılanacaktır.
• Bir başka deyişle, kredi sağlayan bankalar % 15-20 lik bir risk ile karşı karşıya kalacaktır.

DSF kaynakları Hazine (dış kaynaklardan), Büyükşehir Belediyesi, Kullanıcı (kredi tutarının küçük bir % si) olacaktır.

1. b) Proje Geliştirme Fonu (PGF):

Fonun amacı, güçlendirme ve yenileme konut projelerinin finansmanında kullanılmak üzere kullanıcılara orta ve uzun vadeli kredi verilmesidir.

PGF’u,

• Riskli alanlarındaki yapı stokunun devralınması,
• Yeni kullanımların gerektiği altyapı ve proje finansmanında kullanılacaktır.

PGF kaynakları ise Hazine (dış kaynaklardan), Toplu Konut İdaresi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi olmalıdır.

Fonun kullanma ilkeleri ise;

• Krediler bankalar tarafından sağlanmalı,
• PGF, yeni konut değeri ile eski konut değeri arasındaki farkı banka kredisi yoluyla kullanıcıdan almalı,
• Fona devredilen konutların arsaları ya yeşil, okul vb gibi kamu kullanımı ya da yeni bir yatırım projesi olarak değerlendirilmelidir,

Yeni proje alanlarından yaratılan değer ise PGF tarafından kaynak olarak değerlendirilmelidir,

PGF tarafından iki tür kredi imkânı sağlanmalıdır. Bunlardan birincisi Güçlendirme Kredisidir. Orta vadeli olarak değişen miktarlarda verilen krediler, mevcut gayrimenkulün ipoteği karşılığında kullandırılacaktır. Kredilerin kullanımında, mevcut gayrimenkulün sigorta ettirilmesi şartı da getirilmelidir.

İkinci kredi ise Yeni Konut Kredisidir. Konum ve mülkiyet durumuna göre ( arsa ve enkaz bedeli) belirlenen değer öz kaynak olarak, fon tarafından finanse edilmeli, yeni Konut değeri ile öz kaynak arasındaki fark ise uzun vadeli olarak bankadan kredi olarak karşılanmalıdır.

Yeni konutun tesliminden sonra, eski konut, yıkılması için fona terk edilmelidir. Kredi geri ödeme garantisi senet ve ipotek konut kullanıcısından alınmalıdır.

Bunların yanı sıra, banka kredisi, inşaat aşamalarına paralel olarak su basman, kaba inşaat ve bitirme kredisi olarak üç aşamada kullandırılmalıdır. Yatırımcı ise iş bitinceye kadar banka teminat mektubu ile sisteme katılmalıdır. Yapı denetim sistemi, belediye, yüklenici ve sigorta şirketi arasında kurulmalıdır.

 

D- UYGULAMA YAKLAŞIMLARI

Kentsel Dönüşüm Projelerinin uygulanmasına yönelik olarak üç temel yaklaşım ortya konulmalıdır.

1. Yerinde Yenileme
2. Yer Değiştirme
3. Konut Sertifikası

Bu temel yaklaşım özellikle dönüşüm alanında yaşayanlar için önem kazanmaktadır.

Finansman konusu dikkate alındığında ise;

1. Belediye Odaklı
2. Piyasa Odaklı
3. Mülk Sahibi Odaklı uygulamalar gerçekleşebilir.

Her üç yaklaşım ve üç ele alış biçimi kentsel problemlerin farklı olduğu ve mülk sahiplerinin finansman güçlükleri dikkate alındığında alternatifler ortaya koymaktadır.

E- PROJE GELİŞTİRME ORTAKLIĞI (PGO)

Günümüzde, kentleşme pratiğimiz içinde yer alan örnekleri de dikkate alarak, kamu, özel sektör ve sivil inisiyatifleri de içine alan bir yönetim anlayışı ve stratejik işbirliği ortaklık modeli bu alan için de önerilebilir.

Modelde,

a)gerek yönetici, gerekse ilke ve politikaların sürdürebilirliği,

b)konusunda deneyimli kişi ve kurumlardan yararlanılması,

c)yenilikçi yöntemlerin uygulanabilirliği ve organizasyon geliştirme konularındaki beceri, d)her türlü konuda gelişen ve değişen durumlara karşı esnek olma ile

e)kaynağı yaratılmış, uygulanabilir projeler geliştirme,

konuları çok önem kazanmaktadır.

a) SÜREKLİLİK, yapılan anlaşmalar, üretilen politikalar ve planlama kararları, değişen politik yönetimler ve yöneticiler tarafından engellenmemeli,

b )DENEYİM,   proje geliştirme, arazi geliştirme konularında deneyimli kamu, özel sektör ve sivil örgüt temsilcileri ve uzmanlarından yararlanmalı,

c) BECERİ, kentsel proje geliştirme ve uygulama konularında yenilikçi yöntemlerin geliştirilmesi,

Minimum bürokrasi ile zamanında karar alınması ve sözlerin yerine getirilmesi,

Kamu ile yatırımcılar arasında koordinasyon olanaklarının kolaylaştırılması,

Proje finansmanı için kaynak yaratma kapasitesi,

d) ESNEKLİK, değişen koşullar ve gelişen durumlara uyum sağlama, esnek ve dinamik süreci ele alan bir planlama anlayışı,

e) UYGULANABİLİRLİK, projelerin uygulanabilir ve ekonomik olması temel ilke olarak kabul edilmelidir. Kamuya fazla yük getirmeden kendi kaynağını kendi yaratan projeler üretmek birinci hedef olmalı, ancak, gelir getirmeyen projelerin gerçekleştirilmesi için de çapraz finansman yöntemleri uygulanmalıdır.

Yukarıda belirtilen beş ana kavram çerçevesinde, İstanbul Büyükşehir Belediyesine bağlı şirketlerden BİMTAŞ, KİPTAŞ, Konut A.Ş ve TOKİ ile kredi verebilecek bir kamu ya da özel bankanın hissedar olacağı bir Kentsel Dönüşüm Proje Geliştirme Şirketi kurulmalıdır.

Ortaklığa, kimi kurumlar arsa, bina veya kullanma hakkı devri yöntemi ile katılmalı, kimi ise sermayedar olarak katılmalıdır. Ortaklık, kurumlar vergisi, harç ve KDV’den muaf olmalıdır. Ortaklığın, proje yatırımları için birtakım teşvik ve muafiyetler sağlanmalıdır.

Proje bazında, özel yasalar ile yetkili kılınan ortaklık modeli örnekleri, özellikle Avrupa kentlerinde yaygın olarak birçok projede uygulanmıştır. Örneğin, Londra-Dockland Proje Geliştirme Şirketi, (www.lddc-history.org.uk) Galler-Cardiff Körfezi Kentsel Geliştirme Kurumu (CBDC) ile Paddington-Yenileşme Ortaklığı,

Kamu tarafından aşağıda belirtilen konularda, yasal düzenlemeler ile ortaklığa yetki verilmesi sağlanmalıdır.

Planlama ve Proje Kontrolü :(plan onama yetkisi değil, ancak, yatırımcı ve proje geliştiriciler için bürokrasiyi minimize edecek ve tek bir muhatap sağlamaya yönelik bir yetki),

Arazi ve Yapı Stoku Oluşturma:(kamu arsa ve yapı stokunun kullanım ve işletme yetkisi, kamulaştırma yetkisi, İmar Haklarının Toplulaştırılması ve Transferi ile Gayrimenkulün Menkulleştirilmesi konularında yetki),

Pazarlama: (her türlü proje ve yatırımın tek elden, ulusal ve uluslararası piyasalarda pazarlama yetkisi)

Finans Yaratma ve teşvik: (ulusal ve uluslararası iş ve finans dünyasında kaynak arama, teşvik sağlama, fon yaratma, menkul kıymet ihraç etme vb konularda yetki)

F- YASAL ÖNERİLER

• Kentsel Dönüşüm Planı tanımı açıklanmalıdır. Eğer söz konusu plan 1/1.000 ölçekli İmar Planı yaklaşımı ya da 3194 sayılı yasa ve yönetmeliklerine tabi ise, Kentsel Dönüşüm Alanlarındaki sorunların çözümü zordur. Zira KDP alanlarında, durağan ve mahkemelerce iptal gerekçeleri çok fazla olan imar planı anlayışı yerine esnek ve dinamik süreci dikkate alan bir planlama anlayışı ortaya koyulmalıdır.

• Planlamada esas ise yerel bazlı yaklaşım olmalıdır. Yani, halkın planlamaya katılımın yöntemleri ortaya koyulmalıdır.

• KDP yalnızca, fiziksel anlamda dönüşümü kapsamaz. Sosyal ve ekonomik bazlı gelişmeyi de dikkate alan bir planlama yaklaşımı olmalıdır.

• KDP’lerinde yenilikçi birtakım yöntemlerin uygulamaya girmesi gerekmektedir. İmar Haklarının Toplulaştırılması, İmar Haklarının Transferi ve İmar Haklarının Menkulleştirilmesi yöntemleri uzlaşma aşamasında, halka sunulacak alternatifler açısından önemlidir.

• Taslak ile yalnızca, piyasa koşullarında konut yapımı ve hak sahiplerine verilmesi yerine, arsa üretme, imar hakları transferi ya da imar haklarının menkulleştirilmesi gibi yöntemlerinde önerilmesi gerekmektedir.

• KDP’lerinin önemli kriterleri olan kamu, özel sektör ve sivil örgütlerden oluşan ‘Proje Ortaklıkları’na olanak veren madde yer almalıdır. Kritik alanların saptanması ve özel proje alanlarının belirlenmesinde belediye ve kurulacak ortaklıklara yetki verilmesi,

• KDP alanlarında mülkiyetin toplulaştırılması çok önemli bir konudur. Çok parçalı ve küçük hisseli tapuların bulunduğu bu alanlarda 18. madde uygulaması ile hareket etmeniz yeterli olmamaktadır. Hele, bu alanların büyük bir bölümünün yapılaştığı, kat mülkiyetli tapuya dönüştüğü ve sorunların çok olduğu alanlarda % 100 uzlaşma sağlamanız mümkün olmamaktadır. Bunun en basit örneği yıkılma riski olan binalarda, kat mülkiyeti kanununa göre oy birliği sağlamadan hiçbir şey yapılamamasıdır.

• Bu nedenle, mülkiyet toplulaştırma ya da proje alanının tespitinde uzlaşma için % 51 hisse oranının yeterli olması ilkesi yasa da yer almalıdır. Doğal olarak bu değişiklik Kat Mülkiyeti Yasasında da yapılmalıdır.

• KDP alanlarında, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) yerine Proje Ortaklık Payı (POP) kamu adına alınmalıdır. Bu kamuya, arsa yerine imar hakkı ya da yapılan inşaatlardan pay sağlayacaktır. Ayrıca, İmar planlarının yapımında kullanılan düzenleme ortaklık payının yanı sıra, yaratılacak proje değeri üzerinden de pay alınması için belediyelerin yetkili kılınması sağlanmalıdır.

• Taslakta, Kentsel Dönüşüm Fonu’na ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır. Oysa KDP gerçekleşmesinde proje finansmanı yaratmak ve bunun kullandırılması çok önemlidir. Fon kaynaklarının kullanımında, mahalle örgütlerinin de söz sahibi olmaları, hatta kaynağın, yerel örgütler, yerel yönetim ve özel sektör tarafından oransal kullanılması sağlanmalıdır.

• KDP alanlarında, kiracılık oranı en az %40 civarındadır. Projelerin gerçekleşmesi için yalnızca mülk sahipleri ile anlaşmak tek başına yeterli olmamaktadır. Kiracılar ile uzlaşma sağlanabilmesi için birtakım teşvik ve önerilerin yer alması gerekmektedir. Uzun vadeli borçlanma ile yeni konut alanlarında konut verilmesi ya da kiralık konut yapılması vb.

• Kritik alanların saptanması ve özel proje alanlarının belirlenmesinde belediye ve kurulacak ortaklıklara yetki verilmesi,

• İmar Affı kapsamına girecek olan yapılar için Yapı Denetim Firmalarından Yapı Sağlamlık Belgesi alınması ve Sigorta zorunluluğu aranmalıdır.

 

A.Faruk GÖKSU