Kent Planlamada Yenilikçi Uygulama Araçları (İHT, İHTr., Menkulleştirme)

‘’ŞEHİRCİLİKTE REFORM:Kentsel Dönüşüm Yaklaşımları’’

8 Kasım Dünya Şehircilik Günü, 27. Kolokyumu-Mersin

 

Giriş

Günümüzde, kentlerimizin içinde bulunduğu ekonomik ve fiziksel koşullar ile doğal afet riski de dikkate alındığında, özellikle kent içi yapı stokunun bulunduğu alanların, dönüşümüne ilişkin proje yatırımları önem ve hız kazanmaya başlayacaktır.

Bu süreç içinde, kent yönetimleri ve aktörlerin başarılı olabilmeleri özellikle planlama teknik ve tasarım araçlarının geliştirilmesi için, birtakım yasal düzenlemeler ve yenilikçi yaklaşımlara ihtiyacı olacaktır.

Amaç, örnek uygulamalar ve buna benzer yurt dışı deneyimler de dikkate alınmak üzere , kentlerimiz koşullarına uygun ve yaygınlaşabilir modelleri gerçekleştirmek olmalıdır.

Aşağıda, birtakım yaklaşımlar ve modeller, uygulanmış örnekler ve tasarı halindeki çalışmalar da dikkate alınarak sunulmuştur.

 I-İmar Haklarının Toplulaştırılması (İHT)

İmar haklarının ve mülkiyetin toplulaştırılmasına yönelik çaba ve uygulamalar daha çok imar parseli yada imar adası ölçeğinde gerçekleşmiştir. İmar Yasası, uygulama planları aracılığı ile bu tür tekniklere olanak vermektedir. Ancak, İHT veya mülkiyetin toplulaştırılmasını ‘Proje Bazında’ gerçekleştirmeye yönelik çalışmalar kısıtlı sayıda gerçekleşmektedir.

İHT yöntem, kısaca, parsel bazında , klasik anlamda varolan imar haklarının, proje bazında bir araya getirilerek, toplulaştırılması ve yaratılan değerin kamu, özel sektör mülk sahipleri işbirliği çerçevesinde paylaşılmasıdır.

Bir başka deyişle, İHT tekniği beraberinde, ‘Proje Geliştirme’ mantığını da beraberinde getirmektedir. Böyle bir yapı içinde, bireysel üretim yerine, proje bazında, üretim ile talep ve arz ilişkisinin piyasa koşulları içinde oluşmasının yanı sıra, proje amaç ve ilkeleri doğrultusunda, arsa sahibi, yatırımcı ve kullanıcıları belirlenmiş, bir proje senaryosu ortaya konulmaktadır.

Senaryo gerçekleştiğinde ise fiziksel olarak, kentsel standardı yüksek proje ve çevreler yaratılmakta, ekonomik olarak ise fizibilitesi yapılmış, kaynak bulma yöntemleri daha önce belirlenmiş bir yapı ortaya çıkmaktadır.

Söz konusu model, Ankara’da, kapsamlı olarak, Portakal Çiçeği ve Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projelerinde, Bursa’da ise Zafer Plaza projesinde başarıyla uygulanmıştır. Avrupa ülkelerinde de çok yaygın ve başarılı bir biçimde uygulanan bu tür modellerin, diğer kentlerimizde de yaygınlaştırılması gerekmektedir.

Uygulanmış proje deneyimlerinin çıkan sonuçlar, özellikle projeden etkilenen grupların, projeye katılımı, projenin başarısı ile çok ilgilidir.Örnek projeler, proje geliştirme sürecinin önemli alt başlıkları altında incelenmiştir.

a-Proje senaryosu :Projenin senaryosunun doğru yazılması ve aktörlerin rolleri çok önemlidir. Senaryonun amacı ve ilkeleri, projeden etkilenen gruplar tarafından tartışıldıktan sonra, model ve yöntemler oluşturulmalıdır.

PÇV ve ZP projelerinde, senaryo, belediye ve mülk sahipleri ile birlikte yazılmıştır. DV projesinde ise gecekondu sahipleri, proje geliştirme şirketi ve belediye ile birlikte yazılmıştır.

b-Güven sağlama:Başta kamu olmak üzere, grupların birbirlerine güveni sağlayacak ortamların yaratılması önemlidir.

c-Uzlaşma: Proje senaryosu amaç ve ilkeleri doğrultusunda, gruplar arasında uzlaşmanın ilkeleri birlikte ortaya konulmalıdır. Projeye, tüm grupların veya bireylerin katılımının sağlanması ilk aşamada mümkün olmayabilir. Belirli bir uzlaşma sürecinin ardından, çoğunluğun kararı, kamu yararı olarak kabul edilmelidir.

Model, proje amaçları ve uzlaşmanın sağlanabilmesi için belirlenen ilkeler, arsa sahipleri ile yapılan toplantılarda tartışılmıştır.Tartışmalar sonucunda varılan uzlaşmanın temel ilke ve konuları şunlar olmuştur.

Portakal Çiçeği Vadisi Uzlaşma İlkeleri

Mevcut inşaat emsalinin dörtte bir azaltılması,

Alanın yaklaşık % 70’inin yeşil alan olması,

Arsa sahiplerinden gerek Belediye, gerekse şahısların, proje yatırımları için kaynak ayırmamaları,

Proje Geliştirme Maliyetinin, girişimci tarafından sağlanması,

Yaratılan değerin, arsa hisseleri oranında, mülk sahipleri tarafından paylaşılması

 

Proje yatırımları başlamadan önce, vadide 76 adet gecekonduda yaşayanlarla da uzlaşma sağlanarak, belediye tarafından, Ankara’nın bir başka bölgesinde altyapılı arsa verilmiş ve konutların mimari projeleri  hazırlanmıştır. Projenin başlaması için, ilk etapta yer alan gecekondu sahipleri ile uzlaşma sağlanmıştır.

Dikmen Vadisi Uzlaşma İlkeleri 

• Gecekondu hak sahiplerine verilecek konut, mevcut parsel ve gecekondu büyüklüğü baz alarak belirlenmesi,
• Ortalama büyüklüğün altındakiler , eksik bedeli tamamlamalı, üstünde kalanlar ise belirlenen bedeli almalı,
• Hak sahiplerine konutlar teslim edilene kadar kira yardımı yapılması,
• Vadide, Ankara’lılara hizmet edecek rekreasyon alanı ile kültür merkezi olması,
• Yatırımın, yurtdışı tahvil satışı ile belediye tarafından yapılması, ancak proje içindeki ticari yatırımlardan sağlanacak gelirlerle geri ödemenin gerçekleşmesi,
• Proje ile ilgili kararların, hak sahiplerinin temsilcileri ve mahalle muhtarlarının katılacağı Proje Karar Kurulu tarafından alınması

Zafer Meydanı Uzlaşma İlkeleri

• Arsa sahiplerinin, hisseleri oranında, yapılacak yatırımdan pay almaları,
• Arsa sahiplerinin, yatırımın, serbest piyasa koşullarında değerlendirilmesi için Belediye Başkanına vekalet vermeleri,
• Projenin fizıbıl olması için mevcut itfaiye binasının da projeye dahil edilmesi,
• Alışveriş merkezinin, yerin altında olması ve üstünün, Bursa’lıların kullanacağı bir meydan olarak tasarlanması

 

d-Değer Paylaşımı:Temel ilke, imar hakkının değil, yaratılan değerin paylaşımı olmalıdır. Paylaşımda esas ise eşitlik üzerine kurulmalıdır.

PÇV proje yatırımları, arsa sahipleri ve gecekondulularla uzlaşma ve planlama kararlarının alınmasından hemen sonra, piyasa koşulları içinde, ‘kat karşılığı’ yöntem ile gerçekleştirilmiştir.

Arsa sahiplerine verilen inşaat payı ile müteahhit payı arasındaki fark ise altyapı, çevre ve şirket işletme giderlerinin karşılanmasından sonra, şirket ortakları arasında pay edilmiştir.

Proje yatırımları başlamadan önce, vadide 76 adet gecekonduda yaşayanlarla da uzlaşma sağlanarak, belediye tarafından, Ankara’nın bir başka bölgesinde altyapılı arsa verilmiş ve konutların mimari projeleri  hazırlanmıştır.

e-Ortaklık:Kamu, özel sektör ve mülk sahiplerinin ile yerel grupların, proje senaryosu etrafında bir araya gelmeleri en önemli aşamadır. Ortaklığın şekline, projenin ve ortakların özellikleri dikkate alınarak karar verilmelidir.

PÇV projesinde, kurumsal yapı, arsa sahiplerinden gerek belediye, gerekse şahıslar ve girişimcinin kamu ve özel sektör işbirliği ile bir araya geldikleri bir şirket örgütlenmesi biçiminde olmuştur.

Böyle bir yapı, özellikle, şahısların, temsilcileri aracılığı ile karar süreçlerine katılımını ve alınan kararlardan doğrudan temsilcileri aracılığı ile haberdar olmalarını sağlamıştır.

 

Portakal Çiçeği Vadisi Ortaklık Şekli: Anonim Şirket (PORTAŞ)

Belediye                % 49

Arsa Sahipleri       % 21

Girişimci                % 30

Mülk Sahibi           57 hissedar

Gecekondu           76 adet

 

Ayrıca, bu yapı, belediye yetkili organları ile şirket arasındaki organik ilişkiyi de sağlamıştır. İlişkide en önemli ilke ise belediye ile proje yönetim şirketinin aynı ekip içinde olmalarıdır. Başka bir deyişle, kamu ve özel sektör işbirliğinin birbirini destekleyen bir ekip anlayışı içinde kurulmasıdır.

Hak sahibi gecekondu sahiplerinin mahalle bazında kurdukları kooperatifin yöneticileri ve mahalle muhtarları. aracılığı ile katıldığı kurulda, belediye başkanları, şirket yöneticileri de yer almıştır. DV Projesinin gerçekleştirilmesi için, Ankara Büyükşehir Belediyesi ve 8 ilçe belediyesinin de ortak olduğu, ‘Metropol İmar’ adlı bir proje geliştirme şirketi kurulmuştur. Ancak, proje ile ilgili tüm kararların, katılımcı bir şekilde alınabilmesi amacıyla bir ‘Proje Karar Kurulu’ oluşturulmuştur.

Dikmen Vadisi Ortaklık Şekli: Şirket (METROPOL A.Ş.)

 

ANK. BYK.ŞEH. BEL.

İLÇE BELEDİYELERİ

Gecekondu           450 adet

 

 

Zafer Meydanı  Ortaklık Şekli:  YETKİ VERİLMESİ

(Vekaletname)

 Mülk Sahibi            46 hissedar

 

 

 

f-Finans Yaratma:Proje finansmanı, genellikle, yeterli, proje fon ve kredi sistemi olmaması nedeniyle, gayrimenkul veya rant odaklı proje geliştirme ile sağlanmaktadır.

PÇV ve ZP proje yatırımları, mekansal konum avantajı ile piyasa koşulları içinde , ‘kat karşılığı’ yöntem ile gerçekleştirilmiştir.

DV projesinde ise, belediye yönetimi Ankara ölçeğinde fizibiliteleri hazırlanmış, bir dizi proje ile birlikte, yurt dışında tahvil ihracı gerçekleştirerek, proje finansmanını sağlama yoluna gitmiştir. Amaç, ilk etabın, tahvil kaynağı ile gerçekleştirilmesi, daha sonra gelir getirici yatırımların pazarlanması sonucunda, borcun ödenmesi ve diğer etaplardaki yatırımların da piyasa koşullarında cazip hale getirilmesidir.

Gerek Portakal Çiçeği, gerekse Dikmen Vadisi ve Zafer Plaza projeleri, ülkemizde gerçekleştirilen en kapsamlı, ilk dönüşüm proje örnekleridir. Her iki örnek, katılım, model üretme, kaynak yaratma ve proje senaryosu geliştirme yönleri ile bundan sonra uygulanacak projeler için bir veri oluşturacaktır.

Ancak, unutulmaması gereken, her bir projenin senaryosunun ve katılımcılarının farklı olması nedeniyle, kullanılacak yöntemlerinde farklı olmasıdır.

II. İmar Hakları Transferi Yöntemi (İHTr.)

İHTr. yönteminin amacı, dönüşümü ve korunması gerekli alanlarda, var olan imar hakkı veya imar baskısı altında oluşabilecek, potansiyel imar haklarının, bir başka projeye transferini veya bu hakkın menkul kıymet hakkına dönüşümünün sağlanmasıdır.

Söz konusu model, ülkemizde uygulanmamasına rağmen, birçok ülkede başarılı bir biçimde uygulanmaktadır. Özellikle, Amerika’da ve Avrupa’nın birçok ülkesinde, uygulanan modelin amacı, kent içinde ve çevresinde, özellikle, tarım ve yeşil kullanımında olan alanları korumaktır. Sistem, arsa sahibinin kendi isteği ile mülkiyet üzerinde var olması gereken, imar hakkını kullanmayıp, bu hakkı, yerel yönetim işbirliği ile serbest piyasa koşullarında, bir başka projede kullanılmak üzere likite çevirmesi üzerine kurulmuştur.

Modelde, arsanın yerine, imar haklarının alım ve satımı söz konusudur. Dünyada iki yöntem kullanılmaktadır. Bunlardan birincisi ve en çok kullanılanı, arsasını korumak isteyen arsa sahibinin, başka bir proje kapsamında, yatırımcının, yoğunluk artış talebini karşılamak üzere imar hakkını piyasa koşullarında yatırımcıya satmasıdır.

İkincisi ise, yerel yönetimlerin İHTr. bankası oluşturmalarıdır. Banka aracılığıyla bir havuz oluşturulmaktadır. Yatırımcı, arsa sahipleri ile anlaşarak talebini karşılamak yerine, yerel yönetimlerin oluşturduğu banka aracılığı ile havuzdan taleplerini karşılamaktadır.

İHTr. programının başarılı olması için dört konu önem kazanmaktadır.

• Taşınmazın korunacağı bölgenin tasarımı (Gönderen bölge),
• Gelişecek bölgenin tasarımı (Alan bölge),
• İHTr. havuzunun hukuki yönünün geliştirilmesi,
• İHTr. nin işleyiş prosedürü,

Menkul değere de dönüştürülen imar hakları, transfer sertifikaları adı altında, kentin merkezinde veya bir başka yerinde herhangi bir proje yatırımı için daha fazla imar hakkına ihtiyacı olan yatırımcılar tarafından, serbest piyasa koşullarında satın alınmaktadır.

Model, ülkemizde, özellikle, tarihi çevrede yapıların ve tarihi dokuların, imar baskısı altında dayanamayıp, yıkılıp yeni yapılar ve yerleşmelere dönüşmesi ve büyük kentsel yeşil alan kullanımında olması gereken alanların yapılaşması yerine, bu alanlarında imar haklarının olması gerektiğinin kabulü ile bu hakkın mülk sahiplerine sertifika yoluyla başka alanlara veya projelere transfer edilerek, kullandırılmasına olanak verilmesi olarak kullanılabilir.

Ayrıca, model, özellikle deprem riski olan, kritik alanların boşaltılarak, mevcut imar haklarının başka alanlara veya projelere transferi ile gecekondu ve kent merkezindeki çöküntü alanlarının dönüşümünde kullanılabilir.

Bir arazi kullanım tekniği olan İHTr. yönteminin başarılı olabilmesi için, programın yerel politikacılara, arsa sahiplerine, yatırımcı ve kamuoyuna çok iyi anlatılması gerekmektedir. Gönüllülük esasına dayanan sistemin geliştirilmesi ve yaygınlaşabilir olması için kamu ve özel sektör işbirliği ile örnek projelerin yapılmasında büyük yarar vardır.

İHTr. inin kullanımında, dikkat edilecek en önemli unsur, transferin gerçekleşeceği projede, planlama sonucunda verilen maksimum imar hakkının üstüne çıkılmaması olmalıdır.

Projeden etkilenen grupların, projelerin, uygulanabilir olmasında ve stratejilerin doğru üretilmesinde, büyük önemi bulunmaktadır. Yurt dışı örneklerine baktığımızda, mahalle odaklı planlama, ekonomik gelişme, kentsel hizmet üretme vb. örgütlenmeler ile mahalle geliştirme şirketleri, kar amacı gütmeyen konut şirketleri, dönüşüm projelerinin gerçekleşmesinde önemli işlevler üstlenmektedir.

Ülkemizde, çok yaygın olmamasına karşın, Ankara, İstanbul ve Bursa’da uygulanan dönüşüm projelerinde, ülkemiz koşullarına özgü ve yurt dışı örneklerine benzer yapılanmalara gidilmiştir.

III. MENKULLEŞTİRME

Projelerin çeşitlenmesinde ve kentleşmemizin düzgün gelişmesinde, özellikle konut ve işyeri alanında, bireysel yatırım aracı olan  gayrimenkulün menkulleştirilmesi orta ve uzun vadede önemli bir araç olabilecektir.

Bugün, gayrimenkul yatırımının, menkule dönüşüm araçlarından biri olarak kullanılan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının yanı sıra, ülkemizde, yönetmeliği bulunmasına rağmen, uygulanmayan Gayrimenkul Sertifikası ile özellikle gecekondu alanlarının geliştirilmesinde kullanılabilecek Gecekondu Dönüşüm Sertifikası ve deprem riskini de dikkate alan, kentsel dönüşüm projelerinin uygulanmasına yönelik, İmar Hakkı Toplulaştırma ve Transfer Sertifikası vb benzer menkul araçları gündeme getirilmelidir.

Piyasaya sunulacak sertifikaların, nominal değeri ile sertifikaya konu proje ve uygulama yapılacak arsa ile proje süresi, maliyeti vb konuların önceden  belirlenmesi büyük önem kazanmaktadır.. Ayrıca, sertifikaya konu olan projelerin özellikle deprem ve yapı standartlarına uygun projelerin yerine getirilmesinin, garanti altına alınması ve denetlenmesi için sertifika toplayacak yatırımcılar ile banka ve sigorta şirketleri arasındaki, ilişkinin de iyi belirlenmesi gerekmektedir.

Dönüşüm projelerinin hızla gerçekleşmesi, kaynak yaratılması ve talebin çeşitlenmesi için aşağıda belirtilen, menkul değerlerin kentleşme ve sermaye piyasası sektörlerinin gündemine girmesinde büyük yarar vardır.

a- Gayrimenkul Sertifikası (GS): Konut veya işyeri projelerinin, bir yatırımcı tarafından, proje bedelinin finansmanını sağlamak amacıyla kullanılır. Amaç, sertifika sahipleri, sertifikada belirtilen tarihlerde almak istedikleri bağımsız bölümlerin ( konut, ofis, işyeri vb. ) gerektirdiği sayıya ulaştığı zaman, sertifikayı piyasaya sunan yatırımcı,  belirlenen süre içinde proje bitirmek ve bağımsız bölümleri teslim etmek durumundadır.

GS, yeni yerleşim projeleri ile kent merkezlerinde gerçekleştirilecek KDP’lerinin finansmanı için kullanılabilir.

b- Gecekondu Dönüşüm Sertifikası (GDS) : Kamu, gecekondu sahibine, tapu tahsis belgesi veya imar hakkı vermek yerine, belirlenecek bir nominal bedel karşılığında, ‘Gecekondu Dönüşüm Sertifikası’ vererek, bir menkul değer yaratır. Yaratılan değer, gerek mevcut gecekondu alanında geliştirilecek, gerekse başka bir alanda geliştirilecek proje için kullanılabilir.

Bu yöntem, gerek kamu, gerekse özel sektör ve sertifikayı elinde bulunduran gecekondu sahibi veya ikinci piyasada elinde bulunduran menkul yatırımcısının, piyasa koşullarında, herhangi bir proje etrafında bir araya gelmelerini sağlamaktadır.

Bu yöntem, yerleşime uygun olmayan gecekondu alanlarının, yeşil alanlara dönüşümü ile gecekondu gelişiminin tek alternatifi olarak görülen, parsel bazında, apartman tipi konut alanları yaratmanın yanı sıra, okul, hastane, alışveriş merkezi vb. diğer kentsel kullanımların yaratılması için alternatif oluşturacaktır.

c- İmar Hakkı Transfer Sertifikası (İHTr.S): Kentlerimizdeki yapı yoğunluğunun oldukça yüksek olması ve buna karşın yeşil alan, park, oyun alanı gibi kamu kullanımlarının az olmasının yanı sıra, deprem riski yüksek alanlar ve mevcut konut stokumuzun, belli bir bölümünün güvenli olmayan durumu dikkate alındığında, artık, kentlerimizde, birtakım alanların boşaltılması ve/veya dönüşümünün gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Bu tür projelerin gerçekleştirilmesi için ise mevcut veya potansiyel imar haklarının hesaplanarak, bir başka alanda gerçekleştirilecek projelere transfer edilmesinde yarar vardır. Amaç, gerek imar hakkının bir başka alana transfer edilmesi, gerekse bu hakkı, menkul değer olarak, serbest piyasada, değerlendirmek isteyen kullanıcılar ile bunu talep eden yatırımcılar arasındaki ilişkinin iyi kurularak, eşitlikçi imar hakkı ve daha fazla yeşil alan, park vb gibi kamu alanları yaratılmasıdır.

Sistem, mülk sahipleri ile uzlaşma esasına dayanmaktadır. Mülk sahibi, arsası üzerindeki imar hakkı karşılığı belirlenen değeri, ya sertifika yoluyla, piyasa koşullarında, likite çevirir yada bir başka proje içinde, piyasa koşulları içinde, başka yöntemlerle değerlendirebilir.

d- İmar Haklarını Toplulaştırma Sertifikası (İHTS) : Sağlıksız kent parçalarının ve ekonomik ömrü dolmuş çöküntü alanları ile güvenli olmayan yerleşim alanlarının, güvenli ve gelecek nesilleri de dikkate alan, sürdürülebilir yerleşimlere dönüştürülmesi gerekmektedir.

Bu tür projelerde, bireysel talep ile toplumsal talebin, mekansal olarak, yapı parselleri yerine, proje bütünlüğü içinde imar haklarının toplulaştırılmasıdır. Parsellere bölünmüş ve dikeyde kurulan kat irtifaklı mülkiyet yerine, proje amaç ve hedefleri doğrultusunda, toplulaştırma ve bu hakların menkul değere dönüştürülerek kullanılması, projenin kalitesini, uygulanabilirliğini ve finansmanı ile birlikte karlılığını beraberinde getirecektir.

Toplulaştırma ve imar haklarının menkule dönüştürülmesi yöntemi, kamu ve özel sektör ile küçük ve parçalı mülk sahiplerini de proje bazında daha kolay bir araya getirebileceği gibi, aynı proje içinde, farklı gelir gruplarının da yaşamasını veya yaratılan proje değerinin  ortaklaşa paylaşılmasının ortamını da sağlayacaktır.

Her iki yöntemin uygulanabilmesi için mülk sahibi, yatırımcı ve belediyelerin birlikte çalışacakları idari, yasal ve ekonomik platformlar oluşturulmalıdır.

Yukarıda belirtilen, yöntem ve modellerin gerçekleştirilmesi için mevcut yasalara yapılan ilave değişiklerin yanı sıra, özellikle deprem riski, mevcut yapı stokunun durumu ve mülkiyet durumları ile günümüz yenilikçi gelişmeleri olan ortaklık ve uzlaşma vb. kavramları dikkate alan, yeni kent alanlarının yaratılması ve mevcut alanların dönüştürülmesine yönelik, yeni yasa ve uygulamaya yönelik programlara ihtiyaç bulunmaktadır.

Yasa ve programlarda aşağıdaki konuların ele alınmasında yarar bulunmaktadır.

• Arazi elde etme süreçlerinde kamu ve özel sektörün ortaklık oluşturması ve toplu büyük arazileri gerektiğinde kamulaştırma yetkilerinin bulunması,
• Klasik imar planı anlayışı yerine zamanında uygulanabilir, dinamik ve esnek bir planlama anlayışı, (eylem planı)
• Kritik alanların saptanması ve özel proje alanlarının belirlenmesinde belediye ve kurulacak ortaklıklara yetki verilmesi,
• Kentsel dönüşüm alanlarında imar haklarının, arazi üzerinde dağıtılması yerine, paylaşımın değer üzerinden yapılması,
• İmar planlarının yapımında kullanılan düzenleme ortaklık payınının yanısıra, yaratılacak proje değeri üzerinden de pay alınması için belediyelerin yetkili kılınması,
• Proje bazında mülkiyetin toplulaştırılmasına imkan verilmesi ve uzlaşma için oybirliği yerine, % 51 çoğunluğunun, kamu yararı kabul edilmesi,
• İHT ve İHTr. sı sonucunda, oluşan imar haklarının menkule dönüştürülmesi,
• Mülk sahiplerinin, kendi aralarında, proje bazında örgütlenmelerine ve tüzel kişilik oluşturabileceklerine, imkan verecek düzenlemelerin sağlanması,
• Projelerin uygulanabilmesi için Proje Fonları oluşturulması,
• Fon kaynaklarının kullanımında, mahalle örgütlerinin de söz sahibi olmaları, hatta, kaynağın, yerel örgütler, yerel yönetim ve özel sektör tarafından oransal kullanılmasının sağlanması,

Hiç kuşkusuz, yasa ve yönetmelikler, proje tasarımı ve uygulamada tek başına yeterli olmamaktadır. Her bir proje için yenilikçi yaklaşımlara ihtiyaç vardır. Projelerin başarı şansı ise projeden etkilenen gruplar ile yatırımcı ve kamu yönetiminin proje senaryosu içinde etkin rol almaları ile yakından ilgilidir.

SONUÇ

Kentleşme sektöründe, özellikle kentsel dönüşüm projelerinin uygulanabilmesi için aşağıdaki konuların yeniden ele alınması artık zorunlu ve acele hale gelmelidir.

Ayrıca,

• Kentsel dönüşüm proje, program ve stratejilerinin belirlenmesi,
• Mahalle odaklı örgütler ile kamu ve özel sektörün işbirliği yapabilecekleri ortaklıkların oluşturulması,
• Kentleşme sektörünün örgütsel ve kurumsal açıdan yeniden ele alınması,
• Gayrimenkul finansmanı kurum ve araçlarının yeniden organize edilmesi,
• Gerek arazi geliştirme ve proje geliştirme ve gerekse finansman sağlama yöntemlerinde, gerekli hukuksal iyileştirme ve düzenlemelerin yapılması,
• Kamunun, gayrimenkul piyasasındaki rolünün yeniden belirlenmesi,
• Planlama ve arazi kullanım teknik ve araçlarının geliştirilmesi,

Burada, kamunun düzenleyici ve denetleyici, özel sektörün ise esnek ve girişimci rolü ile yerel grupların katılımcı gücü ve dinamizminin; proje üretme ve kaynak yaratma konularında bir araya getirilmeleri ve etkileşimin sağlanması gerekmektedir.

Sonuç olarak, klasik imar planı anlayışı çerçevesinde; parsel bazında yapılaşma ve bireysel konut ve işyeri üretme mantığı ile oluşan kentleşme pratiğimize, yenilikçi ve günümüzün koşullarına uygun birtakım modeller üretme ve buna yönelik yasal düzenlemeler yapılması zorunluluğu bulunmaktadır.

A. Faruk Göksu