Kentsel Dönüşüm Projelerinde Yenilikçi Yaklaşımlar

ÖZET

Kentlerimizin içinde bulunduğu ekonomik ve fiziksel koşullar ile doğal afet riski de dikkate alındığında, önümüzdeki 10-15 yıllık süreç içinde, özellikle kent içi yapı stokunun bulunduğu alanların dönüşümüne ilişkin proje yatırımları, önem ve hız kazanmaya başlayacaktır.

Artık kentlerimizde, bir dönem yoğun bir biçimde yaşanan, Toplu Konut Proje uygulama sürecine benzer bir Kentsel Dönüşüm Proje uygulama süreci yaşanacaktır. Bu süreç içinde, kent yönetimleri ve aktörlerin başarılı olabilmeleri için, birtakım yasal düzenlemeler ve yenilikçi yaklaşımlara ihtiyaç olacaktır.

Amaç, örnek uygulamalar ve buna benzer yurtdışı deneyimler de dikkate alınmak üzere , kentlerimiz koşullarına uygun ve yaygınlaşabilir modelleri gerçekleştirmektir.

Bu çerçevede, mevcut kentsel düzenin iyileştirilmesi ve en önemlisi mahallelerimizin, sürdürülebilir yaşam çevreleri haline getirilebilmesi için yeni bir kentsel düzenin kurulması gerekmektedir.

Bildiride, Mahalle Yenileşme Stratejilerinin oluşturulmasında, gerek örgütsel gerekse yönetsel ve proje geliştirme  kapsamında neler olması gerektiği, özellikle uygulamalı örnekler ile ele alınacaktır.

Ülkemiz kentleri için uygulanabilir ve sürdürülebilir modelleri yaratmak istiyorsak, yeni kentsel düzen kavramı içerisinde, yeni yaklaşımları devreye sokmalıyız.

 Bu yaklaşımlardan birincisi, parsel bazında yapılaşma yerine, proje bazında yapılaşmayı ve planlamadan etkilenen grupların da katılımının sağlanacağı ‘yerel bazlı planlama’ (YBP) anlayışının kentleşme sektörünün gündemine gelmesidir.

 İkincisi, projeden etkilenen tüm grupların temsil edileceği, özellikle kamu-özel sektör ile yerel grupların, oluşturacakları  ‘yerel bazlı örgütlenme’ lerin (YBÖ) bir araya gelecekleri bir proje yönetim anlayışının ortaya konulmasıdır.

Üçüncüsü ise ülkemizde gayrimenkul bir yatırım aracı ise proje geliştirmede, etkili olabilecek menkulleştirme tekniklerinin kullanılması gerekmektedir. Gayrimenkulün menkulleştirilmesi yöntemi, gerek kaynak sağlama gerekse proje geliştirmede önemli bir araç olacaktır.

Son olarak, Proje Eylem stratejileri ve Proje Programları’nın oluşturulmasıdır. Strateji ve programların oluşturulmasında, ortaklıkların, gerek kaynak kullanımında, gerekse karar alma ve yaratılan değerin paylaşımında,  uzlaşmacı bir yolu benimsemeleri gerekmektedir.

Bildiride, Kentsel Dönüşüm Proje KDP) sürecinde, etkili olabilecek iki yöntem; İmar Haklarının Toplulaştırılması (İHT) yöntemi, uygulanmış ve İmar Haklarının Transferi (İHTr.) yöntemi ise proje aşamasındaki örneklerle ele alınmaktadır.

 Ayrıca, yeni kentsel dönüşüm süreci içinde ele alınması  gereken stratejiler ile yöntem ve programlara ilişkin öneriler de bildiride yer almaktadır.

 

 1. KDP’lerinin GERÇEKLEŞTİRİLMESİNDE YENİLİKÇİ YÖNTEM VE PROJELER

KDP’lerinin gerçekleştirilmesi için ele alınması gereken önemli konu; arazi kullanım kararları ile imar haklarının kullanımını yeniden ele alan yöntemlerin geliştirilmesidir. Bu yöntemlerden birincisi, İmar Haklarının Toplulaştırılması (İHT), ikincisi ise İmar Haklarının Transferi (İHTr.) dir.

Her iki yöntem, klasik imar planlama yaklaşımının dışında, ‘Arazi ve Proje Geliştirme’ mantığı içinde kullanıldığı zaman, özelikle mahalle ölçeğindeki yapı stokunun yeniden değerlendirilmesinde ve gecekondu-kaçak yapı alanlarında, yeterli ve çağdaş kentsel standartların yaratılmasına olanak sağlayabilir.

 

A-İmar Haklarının Toplulaştırılması Yöntemi (İHT)

Yöntem, kısaca, parsel bazında , klasik anlamda var olan imar haklarının, proje bazında bir araya getirilerek, toplulaştırılması ve yaratılan değerin kamu ve özel sektör işbirliği çerçevesinde paylaşılmasıdır.

Böyle bir yapı içinde, bireysel üretim yerine, proje bazında, üretim ile talep ve arz ilişkisinin piyasa koşulları içinde oluşmasının yanı sıra, proje amaç ve ilkeleri doğrultusunda, arsa sahibi, yatırımcı ve kullanıcıları belirlenmiş, bir proje senaryosu ortaya konulmaktadır.

Senaryo gerçekleştiğinde ise fiziksel olarak, kentsel standardı yüksek proje ve çevreler yaratılmakta, ekonomik olarak ise fizibilitesi yapılmış, kaynak bulma yöntemleri daha önce belirlenmiş bir yapı ortaya çıkmaktadır.

Söz konusu model, ülkemizde ilk kez, kapsamlı olarak, Portakal Çiçeği ve Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projelerinde başarıyla uygulanmıştır. Avrupa ülkelerinde de çok yaygın ve başarılı bir biçimde uygulanan bu tür modellerin, diğer kentlerimizde de yaygınlaştırılması gerekmektedir.

Özellikle, son depremden sonra, birtakım alanların boşaltılması ve güvenli yerleşim alanlarının yaratılmasında, bu model yaygın olarak kullanılabilir. Ayrıca, özellikle kent merkezlerinde, dönüşümü zorunlu alanlarda, mülkiyetin toplulaştırılması için gerekli uzlaşmanın sağlanmasında da bu yöntem etkili olacaktır.

Modelin avantajlarını;

• Parsel bazında yapılaşma yerine, proje bazında yapılaşma hakkı,
• Proje bazında yaratılan değerin ortaklaşa paylaşımı,
• Projelerin, ‘arazi ve proje geliştirme’ mantığı çerçevesinde piyasa koşullarında ele alınması
• İmar hakkının değil, yaratılan değerin paylaşımı,
• Kamulaştırma yerine , toplulaştırma sonucunda daha fazla kamu yararı,
• Farklı grubların projeye katılımı,
• Proje ortaklıklarının geliştirilmesi,

olarak sıralayabiliriz.

 

Portakal Çiçeği Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi

Uygulanan yöntem, klasik kamulaştırma yerine, projede yaratılacak rantın, uzlaşma yoluyla, paylaşımı ilkesine dayanmaktadır. Kısaca, ‘’kamulaştırma’’ yerine ‘’proje değerinin paylaşımı’’ yöntemi uygulamaya sokulmuştur.

Başka bir deyişle, kamulaştırma sistemi ile başlayan ve daha önceki gelişmelerde olduğu gibi proje süreçlerini uzatan ve zora sokan hukuk sürecine girmeden; imar haklarının toplulaştırılması ve  projede yaratılacak değerin, arsa sahipleri ile uzlaşarak, paylaşımıdır.

Proje; mülkiyetin toplulaştırılması, finansmanın sağlanması, proje yönetim biçimi ile planlama yöntem ve stratejilerinin belirlenmesi konularını içeren bir dinamizme ve sürece sahip olmuştur.

Böyle bir yapı içinde, modelin oluşturulması, proje yönetiminin nasıl olacağı, hukuk düzeninin nasıl kurulacağı ve finansmanının nasıl yaratılacağı vb konular, kısacası ‘’proje senaryosu’’ projeden doğrudan etkilenen kişilerle birlikte tasarlanmıştır.

Kurumsal yapı, arsa sahiplerinden gerek belediye, gerekse şahıslar ve girişimcinin kamu ve özel sektör işbirliği ile bir araya geldikleri bir şirket örgütlenmesi biçiminde olmuştur.

Şirketin hisse temsili, arsa sahiplerinden belediyenin %49 luk payı, şahısların % 21 lik payı ve proje uygulama konusunda deneyimli bir girişimcinin %30 luk payı ile olmuştur. Şirketin, yönetim ve denetim kurullarında ise projenin uygulanmasından sorumlu belediye bürokratları ile girişimcinin temsilcileri yer almıştır.

Böyle bir yapı, özellikle, şahısların, temsilcileri aracılığı ile karar süreçlerine katılımını ve alınan kararlardan doğrudan temsilcileri aracılığı ile haberdar olmalarını sağlamıştır.

Ayrıca, bu yapı, belediye yetkili organları ile şirket arasındaki organik ilişkiyi de sağlamıştır. İlişkide en önemli ilke ise belediye ile proje yönetim şirketinin aynı ekip içinde olmalarıdır. Başka bir deyişle, kamu ve özel sektör işbirliğinin birbirini destekleyen bir ekip anlayışı içinde kurulmasıdır.

Modelde;

• Ankara’ya çağdaş ve kentsel standardı yüksek bir alan kazandırılması,
• Belediye’nin kaynak ayırmadan,’kendi kaynağını kendi yaratan’ bir proje gerçekleştirmesi,
• Arsa sahiplerinin, geçmişte aldıkları imar hakkı karşılığında, projede yaratılacak değerden pay alması amaçlanmıştır.

Model, proje amaçları ve uzlaşmanın sağlanabilmesi için belirlenen ilkeler, arsa sahipleri ile yapılan toplantılarda tartışılmıştır.Tartışmalar sonucunda varılan uzlaşmanın temel ilke ve konuları şunlar olmuştur.

• Vadi içinde yer alan tüm parsellerin, gerek konum, gerekse geçmişte verilen imar hakları yönünden, aynı değerde kabul edilmesi, yani, eşitlik ilkesi,
• Geçmiş yıllarda, vadi içinde verilmiş olan imar haklarının düşürülmesi, ancak, yaratılacak kentsel standardı yüksek çevre ve inşaat kalitesi sayesinde arsa sahiplerinin mağdur edilmemesi,
• Vadinin, en az %70-80’inin yeşil alan olarak düzenlenmesi,
• Projedeki yatırımların gerçekleşmesi için arsa sahiplerinden gerek belediye, gerekse şahısların kaynak ayırmamaları,

Proje kapsamında, 67 adet hissedara ait toplam 110.000 m2 lik alanda, imar hakları uzlaşma yoluyla toplulaştırılmıştır. Mevcut imar hakkı ¼ oranında azaltılmış, ancak alanın %80 i yeşil alan yapılarak, diğer yatırımların değeri artırılmıştır. Yani, arsa sahipleri, daha fazla inşaat hakkından elde edecekleri değeri, daha az inşaat ve kaliteli kentsel çevre ile elde etmişlerdir.

Vadide, yeşil alan yatırımı dışında, 180 konutu içeren iki konut bloğu ile ticaret ve kültür merkezi fonksiyonlarını içeren bir Ansera yatırımı gerçekleştirilmiştir. Toplam yatırım yaklaşık 45.0 milyon USD civarında olmuştur.

Proje yatırımları, arsa sahipleri ve gecekondulularla uzlaşma ve planlama kararlarının alınmasından hemen sonra, piyasa koşulları içinde, ‘kat karşılığı’ yöntem ile gerçekleştirilmiştir.

Arsa sahiplerine verilen inşaat payı ile müteahhit payı arasındaki fark ise altyapı, çevre ve şirket işletme giderlerinin karşılanmasından sonra, şirket ortakları arasında pay edilmiştir.

Proje yatırımları başlamadan önce, vadide 76 adet gecekonduda yaşayanlarla da uzlaşma sağlanarak, belediye tarafından, Ankara’nın bir başka bölgesinde altyapılı arsa verilmiş ve konutların mimari projeleri  hazırlanmıştır.

Bugün, vadide, parsel bazında üretilmiş 240.000 m2 lik apartman tipi yapılaşma ve yetersiz yeşil alan yerine, 60.000 m2 inşaat alanlı, konut ve alışveriş merkezi ile 80.000 m2 lik bir yeşil alan kullanımının gerçekleşen bir bölümü görülmektedir.

Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi

Dikmen Vadisi Projesi, gerek örgütlenme ve planlama, gerekse yatırım büyüklüğü ve kaynak sağlama yöntemi açısından önemli bir kentsel dönüşüm projesidir. Proje, Ankara’nın önemli bir kentsel gelişme omurgası olan vadinin, kentsel ölçekte bir rekreasyon alanı ile birlikte ticaret ve kültür yatırımlarını içeren bir çekim merkezi haline gelmesini ve bunu gerçekleştirirken de özellikle vadide yaşayan haksahibi gecekondu sahiplerinin de katılımcı bir yöntemle proje içinde yer almalarını sağlamıştır.

Portakal Çiçeği Projesinde de olduğu gibi, projeyi gerçekleştirmek için klasik kamulaştırma yöntemi yerine, haksahipliliği koşullarını sağlayan gecekondu sahipleri ile taşınmazlarına karşılık, proje içinde yapılacak konutlara sahip olmaları ve diğer ticari yatırımlar ile kaynak yaratma ilkeleri çerçevesinde model üretilmiştir.

Projenin gerçekleştirilmesi için, Ankara Büyükşehir Belediyesi ve 8 ilçe belediyesinin de ortak olduğu bir proje geliştirme şirketi kurulmuştur. Ancak, proje ile ilgili tüm kararların, katılımcı bir şekilde alınabilmesi amacıyla bir ‘Proje Karar Kurulu’ oluşturulmuştur.

Hak sahibi gecekondu sahiplerinin mahalle bazında kurdukları kooperatifin yöneticileri ve mahalle muhtarları. aracılığı ile katıldığı kurulda, belediye başkanları, şirket yöneticileri de yer almıştır.

Projesinin ana hedefi, 1.500.000 m2 büyüklüğündeki vadide, 5 km uzunluğunda bir rekreasyon alanı ile birlikte bir kültür ve eğlence koridoru yaratmaktır. Bu amaca yönelik olarak, vadi, gecekondulardan tamamen arındırılmakta ve vadinin stratejik bölgelerinde, yatırımların kaynağını sağlamak üzere konut, işyeri ile rekreasyon ve kültür yatırımlarının yapılacağı alanlar oluşturulmuştur.

Projenin başlaması için, ilk etapta yer alan gecekondu sahipleri ile uzlaşma sağlanmıştır. Uzlaşmanın ilkeleri ise şunlar olmuştur.

• Vadide yapılacak konutlardan, ancak hak sahibi olanların yararlanması,
• Hak sahiplerine verilecek konut değerinin hesaplanmasında, mevcut arsa ve gecekondu büyüklüğünün baz alınması,
• 80 m2 konut büyüklüğünün, karşılığı belirlenen, ortalama puanın, altında kalanların ilave bedel ödemeleri, üstünde kalanların ise bedel almaları,
• Ancak, her bir haksahinin tek bir konuta sahib olması,
• Haksahiplerine konutlar yapılana kadar kira yardımı yapılması,

Beş etaptan oluşan projenin 180.000 m2 lik ilk etabında, 404 adet konut yapılmış ve 330 hak sahibine kura ile konutlar teslim edilmiştir. Bunun yanı sıra, konut ve ofis kulelerinin gelirleri  ise toplam 300.000.000 US Dolarlık yatırımın kaynağını sağlamayı amaçlamıştır.

Yatırım, Portakal Çiçeği Projesinde olduğu gibi serbest piyasa koşulları içinde, yatırımcı tarafından, kaynak yaratılarak gerçekleştirilmemiştir. Bunun nedeni ise, yatırımcıların ilk etapta  gecekonduların ortadan kaldırılma olasılığının zor olduğu ve proje alanının konumu nedeniyle, pazar yaratma güçlüğünü ortaya koymaları olmuştur.

Bunun üzerine, belediye yönetimi Ankara ölçeğinde fizibiliteleri hazırlanmış, bir dizi proje ile birlikte, yurt dışında tahvil ihracı gerçekleştirerek, proje finansmanını sağlama yoluna gitmiştir. Amaç, ilk etabın, tahvil kaynağı ile gerçekleştirilmesi, daha sonra gelir getirici yatırımların pazarlanması sonucunda, borcun ödenmesi ve diğer etaplardaki yatırımların da piyasa koşullarında cazip hale getirilmesidir.

Bugün, Dikmen Vadisinde de parsel bazında apartmanlaşmış yapılar yerine konut ve ofisten oluşan iki büyük kule ile kuleleri birbirine bağlayan ve içinde kültür aktiviteleri bulunan bir kültür köprüsünün ve  kent ölçeğinde büyük bir göleti bulunan park alanı ile vadi yamaçlarında gecekondu hak sahiplerinin oturduğu 4-5 katlı yapıları görebilirsiniz.

Gerek Portakal Çiçeği, gerekse Dikmen Vadisi projeleri, ülkemizde gerçekleştirilen en kapsamlı, ilk dönüşüm proje örnekleridir. Her iki örnek, katılım, model üretme, kaynak yaratma ve proje senaryosu geliştirme yönleri ile bundan sonra uygulanacak projeler için bir veri oluşturacaktır. Ancak, unutulmaması gereken, her bir projenin senaryosunun ve katılımcılarının farklı olması nedeniyle, kullanılacak yöntemlerinde farklı olmasıdır.

B- İmar Hakları Transferi Yöntemi (İHTr.)

İHTr. yönteminin amacı, dönüşümü ve korunması gerekli alanlarda, var olan imar hakkı veya imar baskısı altında oluşabilecek, potansiyel imar haklarının, bir başka projeye transferini veya bu hakkın menkul kıymet hakkına dönüşümünün sağlanmasıdır.

Söz konusu model, ülkemizde uygulanmamasına rağmen, birçok ülkede başarılı bir biçimde uygulanmaktadır. Özellikle, Amerika’da ve Avrupa’nın birçok ülkesinde, uygulanan modelin amacı, kent içinde ve çevresinde, özellikle, tarım ve yeşil kullanımında olan alanları korumaktır. Sistem, arsa sahibinin kendi isteği ile mülkiyet üzerinde var olması gereken, imar hakkını kullanmayıp, bu hakkı, yerel yönetim işbirliği ile serbest piyasa koşullarında, bir başka projede kullanılmak üzere likite çevirmesi üzerine kurulmuştur.

Modelde, arsanın yerine, imar haklarının alım ve satımı söz konusudur. Dünyada iki yöntem kullanılmaktadır. Bunlardan birincisi ve en çok kullanılanı, arsasını korumak isteyen arsa sahibinin, başka bir proje kapsamında, yatırımcının, yoğunluk artış talebini karşılamak üzere imar hakkını piyasa koşullarında yatırımcıya satmasıdır.

İkincisi ise, yerel yönetimlerin İHTr. bankası oluşturmalarıdır. Banka aracılığıyla bir havuz oluşturulmaktadır. Yatırımcı, arsa sahipleri ile anlaşarak talebini karşılamak yerine, yerel yönetimlerin oluşturduğu banka aracılığı ile havuzdan taleplerini karşılamaktadır.

 İHTr. programının başarılı olması için dört konu önem kazanmaktadır.

• Taşınmazın korunacağı bölgenin tasarımı (Gönderen bölge),
• Gelişecek bölgenin tasarımı (Alan bölge),
• İHTr. havuzunun hukuki yönünün geliştirilmesi,
• İHTr. nin işleyiş prosedürü,

Menkul değere de dönüştürülen imar hakları, transfer sertifikaları adı altında, kentin merkezinde veya bir başka yerinde herhangi bir proje yatırımı için daha fazla imar hakkına ihtiyacı olan yatırımcılar tarafından, serbest piyasa koşullarında satın alınmaktadır.

Model, ülkemizde, özellikle, tarihi çevrede yapıların ve tarihi dokuların, imar baskısı altında dayanamayıp, yıkılıp yeni yapılar ve yerleşmelere dönüşmesi ve büyük kentsel yeşil alan kullanımında olması gereken alanların yapılaşması yerine, bu alanlarında imar haklarının olması gerektiğinin kabulü ile bu hakkın mülk sahiplerine sertifika yoluyla başka alanlara veya projelere transfer edilerek, kullandırılmasına olanak verilmesi olarak kullanılabilir.

Ayrıca, model, özellikle deprem riski olan, kritik alanların boşaltılarak, mevcut imar haklarının başka alanlara veya projelere transferi ile gecekondu ve kent merkezindeki çöküntü alanlarının dönüşümünde kullanılabilir.

Modelin avantajları ise;

• Doğal ve kültürel değerlerimizin korunması,
• Eşitlikçi imar hakkı dağılımı,
• Piyasa koşullarında imar haklarının değerlendirilmesi,
• Kamunun imar haklarını daha etkin kullanması,
• Kentsel toprağın, çağdaş ve kentsel gereksinmelere yönelik olarak en optimum ve yararlı kullanılmasıdır.

Bir arazi kullanım tekniği olan İHTr. yönteminin başarılı olabilmesi için, programın yerel politikacılara, arsa sahiplerine, yatırımcı ve kamuoyuna çok iyi anlatılması gerekmektedir. Gönüllülük esasına dayanan sistemin geliştirilmesi ve yaygınlaşabilir olması için kamu ve özel sektör işbirliği ile örnek projelerin yapılmasında büyük yarar vardır.

İHTr. inin kullanımında, dikkat edilecek en önemli unsur, transferin gerçekleşeği projede, planlama sonucunda verilen maksimum imar hakkının üstüne çıkılmaması olmalıdır.

2.KDP’lerinde STRATEJİK KAVRAMLAR VE YÖNTEMLER

Projeden etkilenen grupların, KDP’lerinin uygulanabilir olmasında ve stratejilerin doğru üretilmesinde, büyük önemi bulunmaktadır. Yurt dışı örneklerine baktığımızda, mahalle odaklı planlama, ekonomik gelişme, kentsel hizmet üretme vb örgütlenmeler ile mahalle geliştirme şirketleri, kar amacı gütmeyen konut şirketleri, dönüşüm projelerinin gerçekleşmesinde önemli işlevler üstlenmektedir.

Ülkemizde, çok yaygın olmamasına karşın, Ankara, İstanbul ve Bursa’da uygulanan dönüşüm projelerinde, ülkemiz koşullarına özgü ve yurt dışı örneklerine benzer yapılanmalara gidilmiştir.

Söz konusu deneyimler sonucunda, dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesinde;

• Farklı bölgelerin farklı sorunları olması nedeniyle, geliştirilecek proje ve stratejilerin farklı yaklaşımlara gereksinimi olduğu,
• Her bir projenin, o kentin geleceği ile ilgili vizyonunu geliştirmeye yardımcı olduğu,
• Her bir çözüm önerisinin belirlenmesinde, projeden etkilenen özellikle yerel topluluklar ile yerel yönetim ve yatırımcıların örgütlü bir biçimde işbirliğinin önemi gibi temel ilkeler ortaya çıkmaktadır.

Uygulanmış proje deneyimlerinin çıkan sonuçlar, özellikle projeden etkilenen grupların, projeye katılımı, projenin başarısı ile çok ilgilidir. Katılımın en üst düzeyde sağlanması için aşağıdaki konular büyük önem kazanmaktadır.

1. Proje senaryosu : KDP’lerinde, projenin senaryosunun doğru yazılması ve aktörlerin rolleri çok önemlidir. Senaryonun amacı ve ilkeleri, projeden etkilenen gruplar tarafından tartışıldıktan sonra, model ve yöntemler oluşturulmalıdır.

2. Güven sağlama : Başta kamu olmak üzere, grupların birbirlerine güveni sağlayacak ortamların yaratılması önemlidir.

3. Uzlaşma : Proje senaryosu amaç ve ilkeleri doğrultusunda, gruplar arasında uzlaşmanın ilkeleri birlikte ortaya konulmalıdır. Projeye, tüm grupların veya bireylerin katılımının sağlanması ilk aşamada mümkün olmayabilir. Belirli bir uzlaşma sürecinin ardından, çoğunluğun kararı, kamu yararı olarak kabul edilmelidir.

4. Değer Paylaşımı : KDP’lerinde temel ilke, imar hakkının değil, yaratılan değerin paylaşımı olmalıdır. Paylaşımda esas ise eşitlik üzerine kurulmalıdır.

5. Ortaklık : Kamu, özel sektör ve mülk sahiplerinin ile yerel grupların, proje senaryosu etrafında bir araya gelmeleri en önemli aşamadır. Ortaklığın şekline, projenin ve ortakların özellikleri dikkate alınarak karar verilmelidir.

KDP’lerinin hazırlanması için, metropol, bölgesel ve mahalle ölçeğinde; örgütlenme model ve stratejileri, proje ve programların gerçekleştirilmesi için yöntemlerin geliştirilmesi ve araştırmadan, planlamaya kadar somut ürünlerin ortaya çıkarılması gerekmektedir.

 

3-KDP’lerinde MENKULLEŞTİRME YÖNTEMLERİ

KDP’lerin çeşitlenmesinde ve kentleşmemizin düzgün gelişmesinde, özellikle konut ve işyeri alanında, bireysel yatırım aracı olan  gayrimenkulün menkulleştirilmesi orta ve uzun vadede önemli bir araç olabilecektir.

Bugün, gayrimenkul yatırımının, menkule dönüşüm araçlarından biri olarak kullanılan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının yanı sına, ülkemizde, yönetmeliği bulunmasına rağmen, uygulanmayan Gayrimenkul Sertifikası ile özellikle gecekondu alanlarının geliştirilmesinde kullanılabilecek Gecekondu Dönüşüm Sertifikası ve deprem riskini de dikkate alan, kentsel dönüşüm projelerinin uygulanmasına yönelik, İmar Hakkı Toplulaştırma ve Transfer Sertifikası vb menkul araçları gündeme getirilmelidir.

Piyasaya sunulacak sertifikaların, nominal değeri ile sertifikaya konu proje ve uygulama yapılacak arsa ile proje süresi, maliyeti vb konuların önceden  belirlenmesi büyük önem kazanmaktadır.. Ayrıca, sertifikaya konu olan projelerin özellikle deprem ve yapı standartlarına uygun projelerin yerine getirilmesinin, garanti altına alınması ve denetlenmesi için sertifika toplayacak yatırımcılar ile banka ve sigorta şirketleri arasındaki, ilişkinin de iyi belirlenmesi gerekmektedir.

Dönüşüm projelerinin hızla gerçekleşmesi, kaynak yaratılması ve talebin çeşitlenmesi için aşağıda belirtilen, menkul değerlerin kentleşme ve sermaye piyasası sektörlerinin gündemine girmesinde büyük yarar vardır.

a- Gayrimenkul Sertifikası (GS): Konut veya işyeri projelerinin, bir yatırımcı tarafından, proje bedelinin finansmanını sağlamak amacıyla kullanılır. Amaç, sertifika sahipleri, sertifikada belirtilen tarihlerde almak istedikleri bağımsız bölümlerin ( konut, ofis, işyeri vb.) gerektirdiği sayıya ulaştığı zaman, sertifikayı piyasaya sunan yatırımcı,  belirlenen süre içinde proje bitirmek ve bağımsız bölümleri teslim etmek durumundadır.

GS, yeni yerleşim projeleri ile kent merkezlerinde gerçekleştirilecek KDP’lerinin finansmanı için kullanılabilir.

 

b- Gecekondu Dönüşüm Sertifikası (GDS) : Kamu, gecekondu sahibine, tapu tahsis belgesi veya imar hakkı vermek yerine, belirlenecek bir nominal bedel karşılığında, ‘Gecekondu Dönüşüm Sertifikası’ vererek, bir menkul değer yaratır. Yaratılan değer, gerek mevcut gecekondu alanında geliştirilecek, gerekse başka bir alanda geliştirilecek proje için kullanılabilir.

Bu yöntem, gerek kamu, gerekse özel sektör ve sertifikayı elinde bulunduran gecekondu sahibi veya ikinci piyasada elinde bulunduran menkul yatırımcısının, piyasa koşullarında, herhangi bir proje etrafında bir araya gelmelerini sağlamaktadır.

Bu yöntem, yerleşime uygun olmayan gecekondu alanlarının, yeşil alanlara dönüşümü ile gecekondu gelişiminin tek alternatifi olarak görülen, parsel bazında, apartman tipi konut alanları yaratmanın yanı sıra, okul, hastane, alışveriş merkezi vb. gibi diğer kentsel kullanımların yaratılması için alternatif oluşturacaktır.

 

c- İmar Hakkı Transfer Sertifikası (İHTr.S): Kentlerimizdeki yapı yoğunluğunun oldukça yüksek olması ve buna karşın yeşil alan, park, oyun alanı gibi kamu kullanımlarının az olmasının yanı sıra, deprem riski yüksek alanlar ve mevcut konut stokumuzun, belli bir bölümünün güvenli olmayan durumu dikkate alındığında, artık, kentlerimizde, birtakım alanların boşaltılması ve/veya dönüşümünün gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Bu tür projelerin gerçekleştirilmesi için ise mevcut veya potansiyel imar haklarının hesaplanarak, bir başka alanda gerçekleştirilecek projelere transfer edilmesinde yarar vardır. Amaç, gerek imar hakkının bir başka alana transfer edilmesi, gerekse bu hakkı, menkul değer olarak, serbest piyasada, değerlendirmek isteyen kullanıcılar ile bunu talep eden yatırımcılar arasındaki ilişkinin iyi kurularak, eşitlikçi imar hakkı ve daha fazla yeşil alan, park vb gibi kamu alanları yaratılmasıdır.

Sistem, mülk sahipleri ile uzlaşma esasına dayanmaktadır. Mülk sahibi, arsası üzerindeki imar hakkı karşılığı belirlenen değeri, ya sertifika yoluyla, piyasa koşullarında, likite çevirir yada bir başka proje içinde, piyasa koşulları içinde, başka yöntemlerle değerlendirebilir.

 

d- İmar Haklarını Toplulaştırma Sertifikası (İHTS) : Sağlıksız kent parçalarının ve ekonomik ömrü dolmuş çöküntü alanları ile güvenli olmayan yerleşim alanlarının, güvenli ve gelecek nesilleri de dikkate alan, sürdürülebilir yerleşimlere dönüştürülmesi gerekmektedir.

Bu tür projelerde, bireysel talep ile toplumsal talebin, mekansal olarak, yapı parselleri yerine, proje bütünlüğü içinde imar haklarının toplulaştırılmasıdır. Parsellere bölünmüş ve dikeyde kurulan kat irtifaklı mülkiyet yerine, proje amaç ve hedefleri doğrultusunda, toplulaştırma ve bu hakların menkul değere dönüştürülerek kullanılması, projenin kalitesini, uygulanabilirliğini ve finansmanı ile birlikte karlılığını beraberinde getirecektir.

Toplulaştırma ve imar haklarının menkule dönüştürülmesi yöntemi, kamu ve özel sektör ile küçük ve parçalı mülk sahiplerini de proje bazında daha kolay biraraya getirebileceği gibi, aynı proje içinde, farklı gelir grublarının da yaşamasını veya yaratılan proje değerininin  ortaklaşa paylaşılmasınının ortamını da sağlayacaktır

Her iki yöntemin uygulanabilmesi için mülk sahibi, yatırımcı ve belediyelerin birlikte çalışacakları idari, yasal ve ekonomik platformlar oluşturulmalıdır.

 

KDP YASASI İÇİN ÖNERİLER

Yukarıda belirtilen, yöntem ve modellerin gerçekleştirilmesi için mevcut yasalara yapılan ilave değişiklerin yanı sıra, özellikle deprem riski, mevcut yapı stokunun durumu ve mülkiyet durumları ile günümüz yenilikçi gelişmeleri olan ortaklık ve uzlaşma vb. kavramları dikkate alan, yeni kent alanlarının yaratılması ve mevcut alanların dönüştürülmesine yönelik, yeni yasa ve uygulamaya yönelik programlara ihtiyaç bulunmaktadır.

Yasa ve programlarda aşağıdaki konuların ele alınmasında yarar bulunmaktadır.

• Arazi elde etme süreçlerinde kamu ve özel sektörün ortaklık oluşturması ve toplu büyük arazileri gerektiğinde kamulaştırma yetkilerinin bulunması,
• Klasik imar planı anlayışı yerine zamanında uygulanabilir, dinamik ve esnek bir planlama anlayışı, (eylem planı)
• Kritik alanların saptanması ve özel proje alanlarının belirlenmesinde belediye ve kurulacak ortaklıklara yetki verilmesi,
• Kentsel dönüşüm alanlarında imar haklarının, arazi üzerinde dağıtılması yerine, paylaşımın değer üzerinden yapılması,
• İmar planlarının yapımında kullanılan düzenleme ortaklık payınının yanısıra, yaratılacak proje değeri üzerinden de pay alınması için belediyelerin yetkili kılınması,
• Proje bazında mülkiyetin toplulaştırılmasına imkan verilmesi ve uzlaşma için oy birliği yerine, % 51 çoğunluğunun, kamu yararı kabul edilmesi,
• İHT ve İHT sı sonucunda, oluşan imar haklarının menkule dönüştürülmesi,
• Mülk sahiplerinin, kendi aralarında, proje bazında örgütlenmelerine ve tüzel kişilik oluşturabileceklerine, imkan verecek düzenlemelerin sağlanması,
• Projelerin uygulanabilmesi için Kentsel Dönüşüm Fonu (KDF) oluşturulması,
• Fon kaynaklarının kullanımında, mahalle örgütlerinin de söz sahibi olmaları, hatta, kaynağın, yerel örgütler, yerel yönetim ve özel sektör tarafından oransal kullanılmasının sağlanması,

Hiç kuşkusuz, yasa ve yönetmelikler, proje tasarımı ve uygulamada tek başına yeterli olmamaktadır. Her bir proje için yenilikçi yaklaşımlara ihtiyaç vardır. Projelerin başarı şansı ise projeden etkilenen gruplar ile yatırımcı ve kamu yönetiminin proje senaryosu içinde etkin rol almaları ile yakından ilgilidir.

SONUÇ

Kentleşme hızının ve kentsel büyümenin azaldığı günümüzde, artık, geçmişe bakmak yerine, 30-40 yıllık süreç içinde oluşturduğumuz, kentsel gelişmemizi düzeltmek ve yaşadığımız mahallelerimizi daha yaşanabilir hale getirmenin yollarını aramak zorundayız.

Çözüm yollarını ararken, kamu, özel sektör ve yerel grupların bir araya gelecekleri ortaklıkları oluşturmamız gerekiyor. Projeler ile ilgili stratejik kararlar ve uygulama programları, ortaklık, tarafından bir proje senaryosu çerçevesinde ortaya konulmalıdır.

Kentleşme düzenimiz içinde, var olan sorunların, çözümüne yönelik çalışmalar, önem ve önceliklerine göre belirlenmelidir. Sorunlardan birincisi, sağlıksız ve güvenli olmayan yapı alanlarıdır. Bu alanların saptanması ve bu temizlenmesine yönelik programlar üretilmelidir.

İkinci sorun, yapı yoğun ve kentsel standardı düşük mahalle sayısının çok olmasıdır. Bu bölgelerin dönüşümü için başta sağlıklaştırma olmak üzere, dönüşüme esas olabilecek, İHT ve İHTr. vb yenilikçi yöntemlerin kullanımına ilişkin projelerin ve modellerin üretilmesi gerekmektedir.

Son olarak ise kaynak yaratma ve fon oluşturulmasıdır. En önemli yöntem ise, parsel bazında, bireysel imar hakkı yerine, proje bazında, yaratılan değerin, paylaşımı esasına dayanan projeler üretilmelidir. Ayrıca, gayrimenkulün, menkule dönüşebileceği sistemlerin kullanımına olanak verilmesidir.

Ayrıca, KDP’lerin gerçekleştirilmesinde, kamuya büyük görevler düşmektedir. Kamu oluşturulacak fonların kullanımında, yasa çıkarmada ve ortaklıkların oluşumunda, gerekli olan düzenleyici ve yol gösterici rolünü üstlenmelidir.

Mahalle bazında, örnek KDP’leri gerçekleştirmek istiyorsak;

• Kamu-özel sektör ve yerel grupların işbirliği
• Kamu ve proje kaynağının doğru ve etkin kullanımı,
• Kentsel yoksulluk kavramının, sosyal, ekonomik ve çevre değerleri üzerinde ele alınması,
• Sorunların ve sundukları fırsatların çok iyi irdelenmesi,

vb konular çok önem kazanmaktadır.

 

Kaynaklar:

1. Deprem sonrası yeni kent düzeni ve finansmanı için öneriler, Hürryet Gazetesi, Güvenli Yaşam, 8 Ekim 1999, Zekeriya YILDIRIM-A.Faruk GÖKSU
2. Ankara Dergisi, Temmuz 1993, Cilt 2, Sayı 5, ( Portakal Çiçeği Vadisi Kentsel Gelişme Projesi ), Sayfa 83, A.Faruk GÖKSU
3. Alternative Futures, The Reallocating of Power and Responsibility, ( Planning for Cities in Turkey, The Role of Local Communities ), B&SHF, St.George’s House, Windsor Castle, England, 1995, A.Faruk GÖKSU
4. Land Use Series, Transfer of Development Rights, Timity J.Lawrence
5. Dönüşüm Projelerinde Yenilikçi Yaklaşımlar, Mimar Sinan Üniversitesi, Sempozyum, 24-25 Ekim-2002.

 

 

A.Faruk GÖKSU

Kent Planlamacısı

2003, 11-13 Haziran, Yıldız Teknik Üniversitesi, Kentsel Dönüşüm Sempozyumu