Kentsel Dönüşüm Süreci ve Proje Ortaklıkları

 

Geçtiğimiz yüzyılın, özellikle son çeyreğinde yaşanılan hızlı kentleşme sonucunda, oluşan kentsel dokuların, yeniden, bu kez, sosyal ve ekonomik koşullar da dikkate alınarak, yeni bir yaklaşımla dönüşümü gündemimize oturmuştur.

Bugünlerde, kentsel dönüşüm ile ilgili olarak seminer ve sempozyumlar, başta üniversiteler ve meslek odaları olmak üzere belediyeler, kooperatif birlikleri ile sivil örgütler tarafından, yoğun olarak düzenlenmekte ve konu ile ilgili, gerek ulusal gerekse uluslararası, uygulamalar ve politikalar tartışılmaktadır.

Bulunduğumuz yüzyılın, özellikle ilk çeyreğinde, hep gündemde kalacak olan, kentsel dönüşüm kavramı içinde, sağlıklaştırma, yenileme, iyileştirme vb uygulamalar hızla gerçekleşecektir. Başta İstanbul olmak üzere, deprem riski altında bulunan kentlerin fazlalığını da dikkate aldığımızda, kentsel dönüşüm, hep gündemde ve öncelikli madde olarak kalacaktır.

Bu süreç içinde, üç temel konuda da bir dönüşüm yaşanacaktır.

Bir, parsel bazında üretimi öngören, mülkiyet ile imar haklarını en küçük mekansal birimde gerçekleştirmeye yönelik, klasik planlama yaklaşımı yeniden ele alınacaktır. Onun yerine, esnek ve dinamik süreci içeren bir planlama ve proje geliştirme anlayışı ortaya çıkacaktır.

İki, yaygın kullanılan üretim metotları (yap-sat, sat-yap, yık-yap vb) yerine, kurumsal örgütlenme ve proje ortaklıklarına açık yapılanmalar oluşacaktır.

Üç, planlamanın yanı sıra, proje geliştirme anlayışının ortaya konulması ve planlama ile proje geliştirme süreçlerinin ilişkisi sağlanacak ortamlar ortaya konulacaktır.

Ayrıca, kentsel dönüşüm alanlarında, fiziksel, ekonomik ve sosyal yatırımlar ile mahalle koşullarının iyileştirilmesi ve kentsel yaşam kalitesindeki farklılıkların azaltılması, projelerin, temel ve vazgeçilmez ilkeleri olacaktır.

Mahalle ölçeğindeki Kentsel Dönüşüm Proje Stratejilerini belirlerken, kamunun yasa çıkarma, fon yaratma ve yönlendirici gücünü, dönüşüm sürecinin uzun vadeli olduğunu, temel amacın, kentsel yaşam ile ilgili olumsuz koşulların iyileştirilmesi olduğunu ve belki de en önemlisi ise, kamu kaynaklarının, kentsel yoksulluk sınırındaki mahallelere yönlendirilmesi gereğini, ortaya koymamız gerekmektedir.

Sürdürebilir Mahalle Dönüşüm sürecinin temel özellikleri şunlardır.

• Yukarıdan-aşağı, Aşağıdan-Yukarı yaklaşımların uyumu,
• Ulusal ölçekte Kentsel Dönüşüm Stratejileri ile Mahalle Yenileşme Programlarının eşgüdümü,
• Proje Ortaklığı (kamu, özel sektör ve sivil örgütler ile yerel bazlı örgütler),
• Kaynakların koordineli kullanılması ve öncelikler,
• Mahalle Aksiyon Planları (vizyon, proje programları, öncelikler)

Niçin Kentsel Dönüşüm?

Mahalleler arası fiziki, sosyal ve ekonomik farklılıkların azaltılması,( Kentsel Yoksulluk ve Sosyal Dışlanma)

Yapı yoğunluğunun azaltılması,

Deprem zarar riskinin azaltılması,

Kentsel standartların yeniden ele alınması,

İş potansiyellerinin yaratılması,

için Sürdürebilir Mahalle Yenileşme Stratejileri oluşturmamız gerekiyor.

Kısacası, kentsel toprağı yeniden üretmemiz gerekmektedir.

 Nasıl bir yaklaşım?

Çok aktörlü Ortaklıklar (Kamu-Özel Sektör ve sivil örgütler, yerel topluluklar),

Yukarıdan-aşağı örgütlenme yerine aşağıdan-yukarı örgütlenme anlayışı,

Proje bazlı ve/veya topluluk bazlı (community based regeneration) programlar ve projeler üretme biçimi

 

Kısaca, kamu, özel ve sivil sektörlerin, stratejik aktörleri, Kentsel Yenileme Stratejilerini birlikte geliştirme zorundadır. Stratejik işbirliği, ulusal düzeyden, mahalle düzeyine kadar, yatay ve dikey ilişkiler çerçevesinde ve farklı ölçeklerdeki yönetişim biçimi ile kurulmalıdır.

Kentsel dönüşüm projeleri, doğası gereği, uzlaşma gerektirir. Uzlaşma, mülkiyetin ve değerin proje bazında, bir araya getirilmesi ve paylaşılması esasına dayanmaktadır. Bu nedenle, kentlerimizde, dönüşümün gerçekleşmesi için başta mülkiyet problemleri olmak üzere çözülmesi gereken önemli sorunlar bulunmaktadır.

Sorunları altı başlık altında sınıflayabiliriz.

Birincisi, mülkiyet yapısı ile ilgilidir. Kentlerimizde, kentsel arsa çok hisseli ve imar parseli küçüktür. Ayrıca, kat irtifaklı mülkiyet yapısı da dikkate alındığında, mülkiyet yapısı farklılaşmakta ve ruhsatsız yapı çokluğu nedeniyle de ortaya fiili durumlar çıkmaktadır.

İkincisi, arsa sahiplerinin ekonomik koşullarının yetersiz olması, bina bakım onarımı ve proje yatırımı için yeterli kaynağa sahip olmamaları veya ikincil finans kaynaklarına ulaşamamalarıdır.

Üçüncü sorun ise planlama sistemidir. Dönüşüm alanlarındaki problemlerin, karmaşık yapıda olması nedeniyle klasik imar planı anlayışı ve imar mevzuatı sorunları çözmeye yetmemektedir.

Dördüncüsü kurumsal yapı eksikliğidir. Kurumsal yatırımcıların yeterli sayıda olmaması, bireysel üretim biçimlerini yaygınlaştırmış, bu yapı da kayıt dışı ekonomiyi yaratmıştır.

Beşincisi, sorunlarının çözümüne ilişkin yasal düzenlemelerin olmamasıdır. Örneğin, kentlerimizde, son 25-30 yıllık süreç içinde yaşadığımız, yeni yerleşme ya da toplu konut projeleri, klasik imar mevzuatı çerçevesinde planlanmış ve proje üretilmiştir. O nedenle, birbirinden farklı olmayan kentsel doku ve mimari yapı üretimi gerçekleşmiştir.

Sonuncusu, belki de en önemlisi ise proje finansmanı yaratma kapasitesidir. Bugüne kadar, yatırım finansmanı, proje geliştiren ve yatırımı yapan kesimler tarafından yaratılmıştır. Bunlar, daha çok rant odaklı yada gayrimenkul odaklı olmuştur.

Kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleşmesinde, yukarıda belirtilen sorunların çözümü zor ve uzun bir süre gerektirdiği için ortaklık, uzlaşma, değer paylaşımı, proje finansmanı kavramları içeren proje geliştirme büyük önem kazanmaktadır.

Niçin Proje Geliştirme?

Yenilikçi yaklaşım ve yöntemlerin ortaya çıkarılması,

Uygulanabilir ve yaygınlaşabilir modellerin yaratılması,

Yerel zenginlik ve potansiyellerin kullanılması,

Katılımcı ve işbirlikçi yöntemlerin uygulanması,

Ekonomik ve çevresel değerlerin yaratılması

 

Proje Geliştirme Ana Konuları ve Anahtar Kelimeler

PROJE SENARYOSU

Vizyon Aksiyon

Aktörler

Kaynak Yaratma

Hukuki Düzen

Stratejik lider

Proje ekibi

ORTAKLIK

İşbirliği

Yerel katılım

Kurumsal yapı

UZLAŞMA

Beklentiler

Güven

Sinerji

Eşitlik

Gerilim (havuç-sopa)

DEĞER PAYLAŞIMI

Paylaşım

Menkul değer

İHT-iHTr.

 

Proje Ortaklık Biçimleri

 
Proje ortaklıkları, projeden özellikle birinci derecede etkilenen grupların, birlikte yaratılan proje senaryosu kurgusu içinde bir araya geldikleri ortamlardır. Bu yazıda, özellikle, yazarın, içinde yer aldığı uygulamalı örnekler yer verilmiştir. Söz konusu örnekler, kentleşme pratiğimizde yer alan diğer örneklerle birlikte birer örnek çalışma olarak değerlendirilmelidir.

Proje ortaklıkları, kimi projede, şirket örgütlenmesi, kimi projede ise güvene dayalı taahhüt biçiminde olmuştur. Kimi projelerde ise yalnızca, uzlaşma süreci içinde olmak üzere ortaklık, değerlendirme komisyonu, dernek, ortak hareket platformu olarak gerçekleşmiştir.

 

DİKMEN VADİSİ-Ankara

• Ortaklık (Şirket)

• Belediye-Arsa Sahipleri (kooperatifler)

• Proje Karar Kurulu

 

PORTAKAL ÇİÇEĞİ VADİSİ-Ankara

• Ortaklık  (Kamu-Özel sektör)

• Belediye-Arsa Sahipleri-Girişimci

 

 

Zafertepe Projesi-Ankara

• Kent-Koop-Çevre-Koop işbirliği,

• Yerel bazlı katılım,

• Aşağıdan-Yukarı karar süreci

 

Zafer Plaza Projesi-Bursa

• Belediye-Arsa Sahipleri-Yatırımcı İşbirliği,

• Belediye Bşk. Yetki verilmesi,
Portakal Çiçeği Vadisi-Ankara örneğinde, proje ortaklığı, kamu-özel sektör işbirliği, arsa sahipleri ve girişimcinin de katılımı ile gerçekleşmiştir. Özellikle, arsa sahipleri, proje kararlarına, temsilcileri aracılığı ile şirket, yönetim ve denetim kurullarında, temsil edilerek katılmışlardır. Ayrıca, şirket tarafından, gündeme getirilen her türlü öneri, arsa sahipleri ile yapılan aylık toplantılarda da ele alınmıştır.

Dikmen Vadisi-Ankara projesinde ise proje geliştirme yükümlülüğünü Ankara Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyelerinin katılımı ile yine şirket üstlenmiştir. Ancak, ortaklık, şirket ve belediye yöneticileri ile arsa sahiplerinin kooperatifler çatısı altında örgütlenerek, temsilcileri aracılığı ile katıldıkları Proje Karar Kurulu yöntemi ile sağlanmıştır.. Kurulun amacı, proje ile ilgili her türlü kararın, birlikte tartışılmasını ve kararların oybirliği ile alınmasını sağlamaktır.

Zafer Plaza-Bursa uygulamasında ise şirket ortaklığı yerine, belediye ile arsa sahipleri arasında, karşılıklı güven ortamına dayanan, bir sözleşme ortaklığı gerçekleşmiştir. Arsa sahipleri, mülkiyetin ve imar haklarının toplulaştırılması, proje geliştirme ve yatırımcı bulma konularında, belediye başkanını yetkili kılmışlardır.

Zafertepe-Ankara örneğinde, ortaklık, bir konut birliği olan Kent-Koop ile gecekondu alanlarında yaşam standartlarını arttırmayı bir örgütlülük içinde organize etme amacıyla, Zafertepe halkı tarafından kurulan Çevre-Koop arasında gerçekleşmiştir. Projede, Kent-Koop bilgi, tecrübe ile teknik kapasitesini ortaya koyarken, Çevre-Koop ortakları ise emek ve iş gücü potansiyellerini ortaya koyarak, uygulamalı örnekler gerçekleştirmişlerdir. Kentsel imece adı verilen proje ile iki sivil gücün ortaklığı ile gecekondu halkının gücü ve dinamizmi proje bazında harekete geçirilmiştir.

Sonuç olarak, artık kentlerimiz dönüşüm sürecini, fiziksel olduğu kadar özellikle yaşam standartlarının arttırılmasına yönelik olarak ekonomik ve sosyal boyutu ile de yaşamak zorundadır. Kentsel dönüşüm için yeni bir planlama, proje geliştirme, örgütlenme ve finans yaratma anlayışına ihtiyacı olacaktır.

 

A. Faruk Göksu

 

KAYNAKÇA

1. GIBSON, Prof. M.Michael, Mimar Sinan Üniversitesi-South Bank Üniversitesi, Kentsel Dönüşüm Sertifika Programı Ders Notları,
2. GÖKSU, A.Faruk, Ankara Dergisi, Temmuz 1993, Cilt 2, Sayı 5, ( Portakal Çiçeği Vadisi Kentsel Gelişme Projesi ), Sayfa 83,
3. GÖKSU, A.Faruk, Alternative Futures, The Reallocating of Power and Responsibility, ( Planning for Cities in Turkey, The Role of Local Communities ), B&SHF, St.George’s House, Windsor Castle, England, 1995,
4. GÖKSU, A.Faruk, Dönüşüm Projelerinde Yenilikçi Yaklaşımlar, Mimar Sinan Üniversitesi, Sempozyum, 24-25 Ekim-2002.
5. GÖKSU, A.Faruk, Kentsel Gelişme Projeler Dizisi, Kent-Koop Yayını, 1998, Ankara, Gecekondu Geliştirme Projesi