Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Projelerinde; ‘Uzlaşma Yönetimi’ ve ‘Stratejik Planlama’nın Önemi

 

2000’li yılların ikinci yarısından itibaren başta İstanbul olmak üzere kentlerimizin pek çoğunda uygulanmaya çalışılan dönüşüm ve yenileme projeleri pek çok tartışmayı gündeme getirmektedir. Söz konusu tartışmaların ana başlıkları;

• Proje Alanlarının Tespiti İlkeleri
• Proje Geliştirme Yaklaşımı
• Yer Değiştirme Stratejileri
• Proje Değerinin Paylaşımı

vb konular oluşturmaktadır.

Tartışma konularının yanı sıra, özellikle batı kentlerinde kentsel sorunların çözümüne yönelik dönemsel olarak ortaya çıkan; yenileme (renewal), sağlıklaştırma (rehabilitation), koruma (conservation), yeniden canlandırma (revitalization) yeniden geliştirme (redevelopment), iyileştirme (improvement),  dönüşüm (regeneration) vb tanımlar üzerinden yapılan tartışmalarda da bir kavram kargaşası yaşanmaktadır.

İngiltere’de belirli bir süreç içinde uygulamalar ile geliştirilen ‘dönüşüm’ kavramına ilişkin aşağıdaki iki önemli tanım önem kazanmaktadır.

“Dönüşüm, piyasa güçlerinin hükümetten yardım almadan değiştiremeyeceği alanlarda, ekonomik, sosyal ve fiziki çöküntüyü tersine çevirmek için gerekli olan eylemler bütünüdür.” (İngiliz Merkezi Hükümet tanımı)

“Kentsel dönüşüm, çok boyutlu yoksunluk yaşayan mahallelerdeki insanlara yardım etmek, çöküntüyü tersine çevirmek ve sürdürülebilir yerleşmeler ve topluluklar yaratmak için, yapılan, sosyal, ekonomik ve fiziki anlamdaki uyumlu eylemlerdir.

Başka bir deyişle, gayrimenkul geliştirme değildir. Gayrimenkul geliştirme piyasa güçleri ile gerçekleşir. Fiziki kentsel dönüşüm ise, yalnızca kentsel yoksunluk yaşayan alanlara verilmek üzere kamu sektörünün finansal desteğine gereklilik duyar.” (Igloo Dönüşüm Fonu’nun Genel Müdürü, Chris Brown)

Her iki tanım, dönüşümün toplumsal, ekonomik ve mekansal boyutunun birlikteliğini, kamu desteği ile bir süreci ele alan eylemler bütünü olarak ele almaktadır.

Hiç kuşkusuz, kentlerimizin farklı sorunları da özellikle ‘yapı ve yaşam kalitesi’ riskleri de dikkate alındığında, ortak bir dönüşüm kavramı üzerinde uzlaşma sağlanmalıdır. Uzlaşmanın sağlanması için de;

• Yeni yaşam alanlarının nasıl yaratılacağı (senaryo, tasarım) ?
• Projelerin kimlerle gerçekleştirileceği (işbirliği, katılım, ortaklık) ?
• Projeyi kimin finanse edeceği (kamu, piyasa, maliyet odaklı) ?
• Yaratılan değerin nasıl paylaşılacağı ( eşitlik, toplum yararı) ?

temel sorularına yanıt verilmelidir.

“Kentsel dönüşüm; projeden etkilenen tüm tarafların toplumsal ve bireysel çıkarlarının ‘uzlaşma’ yoluyla elde edilmesidir. Kentsel dönüşüm ‘insan ve vizyon odaklı eylemleri’ de içeren bir stratejik eylem planı süreci olarak ele alınmalıdır.” (A.Faruk Göksu)

Tanımın iki önemli anahtar kelimesi olan ‘uzlaşma’ ve ‘eylem planı’, kapsamlı kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesi için olmazsa olmaz şart olmalıdır.

Kentsel dönüşüm/yenileme projeleri doğası gereği ‘uzlaşma’ ister. Projeden doğrudan ya da dolaylı etkilenen tarafların uzlaşma süreci içinde yer almaları hem proje geliştirme aşamasında ‘gerilimi’ azaltırken hem de kendimize özgü uygulanabilir ve yaygınlaşabilir proje model ve yöntemlerin ortaya çıkmasını sağlamaktadır.

‘Uzlaşma stratejileri’ ortaya konulurken,

• Merkezi Yönetim, Yerel Yönetim
• Yerel Yönetim, Özel Sektör
• Yerel Yönetim, Mülk Sahipleri, Yaşayanlar
• Kamu, Özel ve Sivil Örgütler

arasındaki işbirliği ya da ortaklık yaklaşımları birtakım projelerde;

• Proje Geliştirme Şirketi (Portakal Çiçeği Vadisi, Dikmen Vadisi-Ankara),
• Sözleşme ( Sulukule-İstanbul, Zafer Plaza-Bursa)
• Dernek (Kartal Dönüşüm Projesi-İstanbul, Dragos Dönüşüm Projesi-İstanbul)
• İhale (Tarlabaşı Yenileme Projesi-İstanbul- Fener Balat Yenileme Projesi-İstanbul)

model ve yöntemleri uygulanmaktadır.

Portakal Çiçeği Vadisi-Ankara örneğinde, proje ortaklığı, kamu-özel sektör işbirliği, arsa sahipleri ve girişimcinin de katılımı ile gerçekleşmiştir. Özellikle, arsa sahipleri, proje kararlarına, temsilcileri aracılığı ile şirket, yönetim ve denetim kurullarında, temsil edilerek katılmışlardır. Ayrıca, şirket tarafından, gündeme getirilen her türlü öneri, arsa sahipleri ile yapılan aylık toplantılarda da ele alınmıştır.

Dikmen Vadisi-Ankara projesinde ise proje geliştirme yükümlülüğünü Ankara Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyelerinin katılımı ile yine şirket üstlenmiştir. Ancak, ortaklık, şirket ve belediye yöneticileri ile arsa sahiplerinin kooperatifler çatısı altında örgütlenerek, temsilcileri aracılığı ile katıldıkları Proje Karar Kurulu yöntemi ile sağlanmıştır. Kurulun amacı, proje ile ilgili her türlü kararın, birlikte tartışılmasını ve kararların oybirliği ile alınmasını sağlamaktır.

Kartal ve Maltepe Dragos sanayi odaklı kentsel dönüşüm projelerinde belediye ve mülk sahipleri arasındaki işbirliği mülk sahiplerinin dernek atçısı altında örgütlenerek belediye ile planlama ve proje geliştirme konularında işbirliği yapılmaktadır.

Kartal kentsel dönüşüm projesinde yarışma yoluyla elde edilen fikir projesi, mülk sahiplerinden oluşan dernek işbirliği ile geliştirilmektedir.

Tarlabaşı 1.Etap Yenileme Projesi ise belediye ile özel sektör arasında ihale yöntemi ile gerçekleştirilmeye çalışılan bir projedir. Proje, belediye ve özel sektör işbirliğine, mülk sahiplerinin uzlaşma yoluyla katılımlarını sağlamayı hedeflemektedir.

 

Gündemde bulunan; kimi projeler ‘gayrimenkul geliştirme ‘ ‘yaratılan değerin paylaşımı’ ve ‘katılımcı planlama ve tasarım’ odaklı ele alınmaktadır. Günümüzde artık proje geliştirilirken ‘ekonomik ve toplumsal gelişme’ ve ‘yerel’ odaklı yaklaşımları da öncelikli olarak ele almak zorundayız.

Kamu odaklı geliştirilen projelerde ortaya çıkan gerilimin azaltılması ve kapsamlı dönüşümün mekansal, toplumsal ve ekonomik boyutunu da dikkate alan ‘yeniden dönüşüm’ sürecinin yaşanması için;

• Uzlaşma Yönetimi (6B)
• Stratejik Eylem Planlaması (6E)

vb konular kentleşme gündemimizin en önemli ve öncelikli iki maddesi olacaktır.

Uzlaşma Yönetimi ve 6B Bileşeni

Kentsel dönüşüm projelerinde geniş katılımlı bir uzlaşma kültürünün oluşması ve katılımın seviyesinin artırılması gerekmektedir. Uzlaşma sürecinde, katılım seviyesinin artırılması için ‘bilgi’, ‘bilinç’, ‘buluşma’, ‘beklenti’, ‘belirsizlik’ ve ‘benimseme’ (6B) bileşenleri önem kazanmaktadır.

Bilgi

Uzlaşma yönetiminde en önemli bileşen taraflar arasında doğru, şeffaf ve zamanında bilgi ve belge akışının sağlanmasıdır. Bilgilendirme süreci içinde taraflardan özellikle kamu ve özel sektörün proje hakkında doğru bilgiyi zamanında mülk sahipleri ve yaşayanlara iletmesi ve paylaşıma açması, belirsizliklerin ortadan kalkması sağlamaktadır.

Bilgilendirme süreci;

• Proje alanının tespit kriterleri
• Planlama ve proje ilkeleri
• Proje yaklaşım ve modeli
• Sorunlar ve Fırsatlar
• Yasal Süreç
• Uzlaşma Süreci
• Paylaşım Yaklaşımı
• Piyasa Koşulları
• Kentsel Riskler
• Plan ve Proje Dokümanları
• Yasal Belgeler

vb diğer konuları kapsamaktadır. Bilgilendirme sürecinde özellikle kamu yönetimi her türlü bilgi ve belgeyi taraflarla zamanında, saydam ve eksiksiz paylaşmalıdır.

Bilinç

Uzlaşma yönetiminin ikinci bileşeni ise bilinçlendirme sürecini kapsamaktadır. Taraflardan özellikle birinci derece etkilenen mülk sahibi ya da kiracıların projenin ortaya koyacağı yenilikler ve kazanımlar konusunda bilinçlendirme çalışması yapılmalıdır.

Bilinçlendirme aşamasında;

• Yeni Yaşam Alanı
• Kültürel Değerler
• Haklar (yasal ve demokratik)
• İşbirliği
• Katılımcı Planlama
• Uzlaşma İlkeleri
• Ortak Hareket
• Kurumsal Destek
• Uzmanlardan Yararlanma
• Yerel Proje Geliştirme Kültürü
• Yerel Dinamikler
• Diğer

Buluşma

Bilgilendirme ve bilinçlendirme çalışmaları tarafların buluşturuldukları ikili ve çoklu görüşme ve toplantılarla yapılmaktadır. Kapsamlı dönüşüm/yenileme projelerinde katılım seviyesinin artırılması tasarımdan uygulamaya kadar alınacak tüm kararların proje geliştirme süreci içindeki tüm tarafların bir araya gelecekleri ortamlarının yaratılması uzlaşmanın en temel bileşenidir. Buluşma ortamlarda ‘hoşgörü’ ve ‘diyalog’ uzlaşma kültürünün oluşmasının olmazsa olmaz en önemli kavramlarıdır.

Buluşmalar;

• Belediye, Yatırımcı, Mülk sahipleri, Sivil Toplum Örgütleri
• Bürokrasi, Proje Geliştiricileri, Mülk sahipleri
• Planlama, Tasarım, Uygulama (Plancı, Tasarımcı, Mühendis)
• Kiracı, Belediye, Mülk Sahipleri
• Sivil Toplum Örgütleri, Yerel Örgütler
• Gayrimenkul-Finans Sektörleri

vb çeşitli taraflar arasında gerçekleşmektedir.

İkili ve çoklu buluşmaların temel amacı proje senaryosu çerçevesinde projeden doğrudan ve dolaylı etkilenen tarafların senaryonun oluşumuna katkı sağlamaları ve karara süreçlerine katılmalarıdır.

Beklenti

Uzlaşma sürecinde, projeden doğrudan ya da dolaylı olarak etkilenen belediye, yatırımcı,  mülk sahipleri, kiracılar ve sivil toplum örgütlerden oluşan taraflar arasındaki ‘kendisinin diğer taraftan beklentisi’ ile ‘diğer tarafın kendisinden beklentisini’ ele alan  ‘beklenti yönetimi’ önem kazanmaktadır.

Beklenti yönetiminin tarafları olan belediye, yatırımcı, mülk sahipleri, yaşayanlar (kiracılar) ve sivil toplum örgütleri;

• Eşitlikçi Yapılanma Hakları
• Planlama Sürecinin Hızlandırılması
• İş Yaratma
• Toplumsal ve Ekonomik Proje Öncelikleri
• Kira Yardımı
• Proje Finansmanı
• Paylaşım Oranı
• Bürokratik Zorluklar
• Planlama ve Proje Süresi
• Karar Süreçlerine Katılım Düzeyi
• Ekonomik Kriz Etkileri
• Uzlaşma Süreci

vb konularda beklentilerinin ortak bir payda da gerçekleşmesini istemektedirler.

Ayrıca, beklentilerin yönetiminin olmazsa olmaz koşulu ise ‘bireysel çıkar’ ile ‘toplumsal çıkar’ arasındaki hassas dengenin kurulmasıdır. Denge sağlamak için en temel soru ise ‘projede yaratılan değerden kamu/toplum ne ve nasıl pay alacaktır?

Belirsizlik

Uzlaşma sürecinde çeşitli nedenlerle kararların zamanında alınamaması ya da alınan kararların uygulanamaması sonucunda özellikle proje alanında yaşayanlar ve mülk sahipleri için birtakım belirsizlikler ortaya çıkmaktadır.

Mevcut projeler dikkate alındığında belirsizlikler;

• Uzlaşma ilkeleri
• Paylaşım Oranları
• Bürokratik süreçler
• Yasal süreçler
• Planlama ve proje süreçlerinde söz hakkı
• Karar süreçlerine katılım
• Uzlaşma süreci
• Ekonomik kriz etkileri

vb konularda zamanında ortak bir çözüm bulunmaması belirsizlik ortamı oluşturmaktadır. Belirsizliklerin ortadan kaldırılması için ‘yetki paylaşılmalı’, ‘izleme ve değerleme’ yöntemleri geliştirilmeli ve ‘politik kararlılık’ ortaya konulmalıdır

Benimseme

Uzlaşma yönetiminin son bileşeni ise benimseme aşamasıdır. Proje yaklaşımından ortaya çıkan değerin paylaşımına kadar tüm kara süreçlerindeki politikalar, stratejik hedefler ile aşağıdaki konular taraflarca benimsenmelidir.

• Proje yaklaşımı
• Vizyon
• Stratejik Hedefler ve öncelikler
• Planlama ve tasarım ilkeleri
• Katılım yaklaşımı
• Uzlaşma ilkeleri
• Strateji ve Eylem Planı
• Stratejik Sosyal Plan
• Bürokrasi yaklaşımı
• Politik kararlılık

 

Tarlabaşı 1.Etap Yenileme Projesi kapsamında; projenin uygulanması için gerçek ve tüzel kişilerden oluşan mülk sahiplerinin projeye anlaşma yoluyla katılmalarının sağlanması konusunda ‘uzlaşma yönetim’ süreci başlatılmıştır.

Uzlaşma sürecinde, projenin sosyal ve ekonomik boyutunun da önemi  dikkate alınarak ’Sosyal ve Ekonomik Doku Analizi’ ve analiz sonuçlarının da veri olarak kullanıldığı ’Stratejik Sosyal Plan Taslağı’ da bir ’sosyal sorumluluk’ ve ’katılımcı planlama’ gereği uzlaşma yönetimi tarafından hazırlanmıştır.

‘Uzlaşma’ stratejileri ortaya konulurken, mülk sahipleri ile yatırımcı arasında ‘yaratılan değerin paylaşımı’nın yanı sıra, özellikle alanda yaşayanlar için ‘sosyal ve ekonomik değerin artırılması’ hedefleri de göz önüne alınarak, belediye, yatırımcı, dernek, mülk sahipleri ve proje alanında yaşayanlar ile birlikte süreç içinde stratejiler geliştirilmiştir. Bunlar;

• Avan proje, değer tespitleri ve pay hakları konusunda mülk sahiplerini bilgilendirmek,
• Mülk sahipleri ve yaşayanları değer paylaşımı, tarihi miras, yapı riski, yaşam kalitesi, sosyal ve ekonomik kalkınma konusunda bilinçlendirmek,
• Projeden etkilenen tarafların beklentilerini yönetmek,
• Katılım seviyesini yükseltmek ve uzlaşma sağlamak üzere projeyi uygulayan ile projeden doğrudan etkilenen tarafları buluşturmak,
• Sorun ve fırsatları tespit ederek belirsizlikleri ortadan kaldırmak,
• Proje ve Stratejik Sosyal Planın taraflarca benimsenmesini sağlamaktır.

 

Bir başka deyişle, uzlaşma yönetim süreci içinde, taraflar arasında katılım etkisinin artırılması için 6B aşamaları dikkate alınarak, taraflar arasında çok sayıda toplantı ve yüz yüze görüşme gerçekleştirilmiştir.

Stratejik Eylem Planlaması Strateji Çerçevesi (6E)

Kapsamlı Kentsel Dönüşüm Projelerinin çok sektörlü ve çok aktörlü işbirliklerini içermesi ve toplumsal, mekansal ve ekonomik boyutları ile uyumlu bir eylem sürecini kapsaması gündeme uzlaşma yönetimi yaklaşımından sonra ‘stratejik eylem planlama’ yaklaşımını gündeme getirmelidir.

Stratejik eylem planlarının strateji ve eylem alanları; sürdürülebilir gelişmenin temel ilkesi olan ekonomi, eşitlik ve ekoloji bileşenlerinin yanı sıra projelerin yapılabilirliği olan etkin olma, elde edilebilirlik ve entegrasyon (6E) temel ilkelerini kapsamalıdır.

Sürdürebilir gelişmenin ve projenin yapılabilir kılınmasının temel ilkeleri;

• Yerel ekonominin geliştirilmesini sağlayan ekonomi,
• Kamu kaynaklarına herkesin eşit ulaşımını sağlayan ve proje değerini eşit paylaşmayı dikkate alan eşitlik,
• Çevre ve kültür değerlerini koruyan ekoloji,
• Kamu, özel ve sivil toplum örgütleri ile gücün paylaşımını sağlayan etkin olma,
• Kamusal alanların uzlaşma ve yenilikçi yaklaşımlarla elde edilebilirliği,
• Toplumsal, ekonomik ve mekansal entegrasyon,

(6E) bileşenleri stratejik eylem planlamasının stratejik çerçevesini oluşturmalıdır.

Tarlabaşı Yenileme Alanında, mülkiyetin çok hisseli oluşu, kiracı oranının yüksekliği ve mülk sahiplerinin proje finansmanına katılma kapasitelerinin bulunmayışı, beraberinde çok sorunlu bir yapı ortaya çıkarmaktadır. Böyle bir yapı içinde, proje alanında yaşayanların sosyal ve ekonomik yapıları çok iyi araştırılarak, projeden olumsuz etkilenme düzeyini en aza ecek stratejik sosyal plan hazırlanmıştır.

Stratejik Sosyal Planda ortaya konulan vizyon ve amaçlarının gerçekleştirilmesi için dört temayı ele alan stratejik hedefler ve eylem alanları ortaya konulmuştur.

Yeniden Yerleştirme

Bir yoksulluk alanında geliştirilecek projenin temel ilkesinin, mülk sahiplerinin projede      yaratılan değerden pay almaları ya da yaşamlarını yeniden proje alanında devam   ettirmeleri yaklaşımı olması nedeniyle, yeniden yerleştirme bileşeni çerçevesinde     kabul edilebilir öneriler sunulmalıdır.

Bu nedenle, yeni yaşamlarını yeniden aynı alanda devam ettirecek ya da yaşamlarını     farklı alanlarda sürdürmek zorunda kalacaklar için entegrasyon sorunlarına yönelik kapsamlı program ve projeler üretilmelidir.

Gelir Yaratma ve İyileştirme

SSP’nın ana amacının sosyal ve ekonomik gelişmeyi sağlamak olduğu göz önüne alındığında proje alanında yaşayan ister mülk sahibi isterse kiracı konumundaki  yoksul kesimin gelirinin artırılması ya da gelir yaratılması için kısa vadeli çalışmalar yapılmalıdır.

Kamu, özel ve sivil örgütlerin katılımı ile hazırlanacak eylem planı, projenin öncelikli adımı olmalıdır. Bu nedenle, gelir düzeyinin arttırılması için belediye, sivil toplum    örgütleri ve üniversitelerin, hedef kitleye teknik ve finansman desteği vermeleri sağlanmalıdır.

Sosyal Gelişme ve Bütünleşme

İstanbul’un en önemli merkezindeki bu alanın, kent ile mekansal ve sosyal bütünleşmesi, ancak,  bölgede yaşayanların sosyal gelişmişlik düzeyinin artırılması ile mümkün olacaktır.

Bölgede yaşayanların gelir düzeylerinin artırılmasına yönelik, istihdam odaklı iş yaratma programları, öncelikli olarak bireysel refahı ardından da sosyal gelişmeyi sağlayacak ve ayrışma yerine bütünleşmenin sağlanmasına yardımcı olacaktır.

Kentsel bütünleşmenin sağlanması için özellikle çocuklar, gençler ve kadınlar için eğitim programları hazırlanarak kapasitelerinin artırılması gerekmektedir.

Yerel Bazlı Örgütlenme

Stratejik Sosyal Plan kapsamında ele alınan stratejilere uygun eylemlerin gerçekleştirilmesi için ‘aşağıdan yukarı örgütlenme’ yapısının ele alınacağı bir   yaklaşım benimsenmelidir. Yaklaşımın temel ilkesi ise belediye, yatırımcı ve yaşayanların geniş katılımı içinde işbirliği ortamlarının yaratılması olmalıdır. Tarlabaşı Yenileme Projesinin başarı şansı katılım seviyesinin üst düzeylere çıkarılmasına bağlıdır. Katılım seviyesinin artırılması için ‘aşağıdan yukarı’ ve ‘yukarıdan aşağı’ karar alma süreçlerinin işletilmesi gerekmektedir. Süreçlerinin oluşması için yerel bazlı örgütlenmelere gereksinim olacaktır.

Yerel bazlı örgütlenme yapısının oluşturulması ve proje alanında yaşayanların örgütlenme potansiyelinin geliştirilmesi için yerel komitelerin oluşturulmasına yardımcı olunmalıdır.

Bölgede kurulacak bir ‘toplum merkezi’nde yer alacak uzmanların danışmanlığında,     sosyal plana geniş katılımı sağlamak üzere bölge halkı ile görüşmeler yapılıp sorun       ve çözüm yolları birlikte aranmalıdır.

Sonuç olarak, kentsel dönüşüm/yenileme projelerinin geliştirilmesi süreci içinde ‘uzlaşma yönetimi’ ve ‘stratejik eylem planı’; projeden etkilenen tarafların beklentilerini dikkate alınmasını sağlayacaktır.

Sosyal ve ekonomik boyutlarını da dikkate alan kapsamlı bir projenin, uzlaşma yoluyla gerçekleştirilmesi için projeden doğrudan ve dolaylı etkilenen tarafların, projeye çözüm ortağı olmaları gerekmektedir.

Yenileme alanında imar haklarının kısıtlı olması hem paylaşım hem de sosyal ve ekonomik projelerin gerçekleştirilmesi konusunda çözümlerin ortaya konulmasını zorlaştırmaktadır. Tarlabaşı Yenileme Projesi’nde, yasanın sağladığı olanaklardan yararlanarak, imar hakkının artırılması ve bu hakkın, proje alanında kullanılmayıp, bir başka proje alanına transferi sağlanarak, hem paylaşım konusunda iyileştirme sağlanmış hem de yoksulluk sınırı içinde yaşayan mülk sahibi ve kiracılara yönelik SSP’da önerilen, sosyal ve ekonomik projelerin gerçekleştirilmesi için kaynak yaratılmış olacaktır.

 

A.Faruk GÖKSU

Şehir Plancısı