TÜRKKENT; 2000’Lİ YILLARDA KONUT KOOPERATİFÇİLİĞİ İÇİN MODEL ARAYIŞLARI

Ülkemiz, kentleşme tarihinin gelişimine baktığımızda, özellikle konut sektöründe aşağıda başlıklar halinde belirtilen süreçler yaşanmış ve uygulamalar yapılmıştır.

Geçmiş yüzyılın özellikle son çeyreğinde ;

• Kurumsal olmayan bir sistemin ağır bastığı, dolayısıyla KAYIT DIŞI ekonominin yer aldığı bir dönem yaşandı. Ülkemizde yasa ve kuralların en çok ihlal edildiği bir ortam yaratıldı,
• Bunun mekana yansıması ise özellikle, Yap-Sat yada Sat-Yap yaklaşımı çerçevesinde geliştirilmiş, bireysel üretim sonucunda oluşan, parsel bazında, APARTMANLAŞMA ve KAÇAK YAPILAŞMA ile GECEKONDULAŞMA oldu,
• Kamunun etkin, yönlendirici ve denetleyici bir yerleşme ve konut politikası olmayınca, özellikle yeterli arsa üretilmemesi sonucunda, KITLIK RANTI oluştu ve bunun sonucunda yoğun ve sağlıksız bir kentsel gelişme yaşandı,
• Bütün bu olumsuzlukların yanı sıra, Kooperatif ve özel sektör tarafından gerçekleştirilen olumlu uygulamalar da yapılmıştır. Birlik çatısı altında örgütlenen ve kamu ile işbirliği içine giren ve adına KENT KOOPERATİFÇİLİĞİ adını verdiğimiz model ile örnek uygulamalar gerçekleştirildi. Özellikle 80’li yılların ikinci yarısında uygulamaya geçen bu modelde de taraflardan herhangi biri görevini zamanında yerine getirmediği takdirde proje süresi uzamakta ve projenin ekonomik dengeleri bozulmuştur,
• Ülkemizde, kamunun yarattığı kredi sistemi dışında yeterli ve düzenli bir konut finansmanı yaratılamamıştır. Konut finansmanı oluşturulmamasının engelleri arasında, gelir dağılımının bozukluğu, enflasyon oranının yüksekliği ve krizler sonucundaki belirsizlikler olmuştur,
• Ayrıca, sağlıklı konut talebinin karşılanmamasında, yeterli büyüklükte ve nitelikte arsa üretimindeki güçlükler ve hukuksal sorunlar da etkili olmuştur,

SONUÇ ; Kentlerimizin sağlıksız büyüme süreçleri ve güvenli olmayan yerleşim alanları ve konutlar. Bilanço, bir doğal afet sonucunda, 100 yapı stokundan 75 inin oturulamaz duruma gelmesi gerçeğinin yaşanması.

2000’li Yıllar;

• Özellikle, konut ve proje finansmanı açısından, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ ile FİNANSMAN SEKTÖRÜ’nün buluşma dönemi olacaktır. KOPERATİF SEKTÖRÜ ise buluşmanın, gerek talep örgütlenmesi gerekse proje üretme yönleri ile bir tarafı olmak zorundadır,
• Ayrıca, Gayrimenkulün, bir yatırım aracı olarak, GYO, Gayrimenkul Sertifikası vb gibi yöntemlerle, MENKUL KIYMET’e dönüşeceği bir süreç yaşanacaktır,

Ayrıca;

• Kentleşme sürecimiz içinde yer alan sektörlerin, finansman sektörü ile bir payda etrafında bir araya gelmeleri, kentlerimizin çarpık ve yoğun yapılaşmasına neden olan KITLIK RANTI’nı da ortadan kaldıracaktır,
• Yaşanabilir Kent Parçaları ile Sağlıklı ve Güvenli Konutların yapılacağı bir dönem olacaktır,
• Kentlerin yoğun ve sağlıksız gelişen bölgeleri ile ekonomik ömrünü ve fonksiyonunu doldurmuş alanlarda, KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ’nin uygulanacağı bir sürece girilecektir,
• Artık, fizibilitesi yapılmış, piyasa koşulları içinde gelişen, ARAZİ ve PROJE GELİŞTİRME mantığı içinde oluşturulan, Yenilikçi ve Uygulanabilir Modellere gereksinim olacaktır,
• Projelerin bu mantık içinde ele alınması, imar hakkının değil, projede yaratılacak değerin paylaşımı ile kentsel arsanın optimum ve yararlı kullanılması vb gibi avantajlar ve özellikler ortaya çıkacaktır,
• Özellikle, Yeni Yerleşim Alanları yaratılırken, kent içindeki sağlıksız mevcut konut stoku ile gecekondu alanlarının geliştirilmesi ve dönüştürülmesine yönelik olarak İmar Haklarının Toplulaştırılması ve İmar Hakları Transferi yöntemleri kullanılacaktır,
• Kentsel Dönüşüm Projelerine örnek olarak, 90’lı yılların ikinci yarısında uygulaması yapılan Ankara Örneği; Portakal Çiçeği Vadisi ve Dikmen Vadisi Projeleri, Bursa Örneği olarak Zafer Plaza Projesi verilebilir,
• Yeni Yerleşme Projelerine örnek olarak ise Bursa, Ertuğrulkent Projesi ile bugünlerde gerçekleştirilmeye çalışılan ve kamu-kooperatif-özel sektör işbirliği modeline dayanan İrfaniye Projesi olacaktır,
• Deprem sonrası oluşan yeni dönem içinde özellikle deprem riski olan kent ve bölgeler ile Hazine arazilerinin gecekondu sahiplerine satışını öngören yaklaşımın doğru değerlendirilmesinde, kooperatif sektörüne ve yeni finans enstrümanlarına ihtiyaç olacaktır. Öneri, Depremzede Gayrimenkul Sertifikası ile Gecekondu Arazilerinin Satışına Yönelik olarak geliştirilen, Gecekondu Gayrimenkul Değerlendirme Sertifikası ( Yıldırım Danışmanlık, Zekeriya Yıldırım-A.Faruk Göksu ),

Günümüzde, özellikle, devlet yönetiminin gerek yapısal gerekse ekonomik alanda sıkıntıda olduğu bir dönemde, kooperatiflere yada toplu konut projelerine özellikle kredi, fon ayırma vb direkt olarak, finansman yaratma konusunda yararlı olabileceğini düşünmek hayal olacaktır.

Bu nedenle, sektörün yeni bir konut finansman sistemine ihtiyacı bulunmaktadır. Özellikle konut kredileri için ikincil piyasaların devreye girmesinde büyük yarar olacaktır. Hiç kuşkusuz sistemin işlemesinin önemli ve ilk koşulu enflasyon oranının düşürülmesi ve sistemin kendi sürdürebilirliğini sağlaması olmalıdır.

Yeni bir model ile konut politikalarının belirlenmesinde ;

• Konut sektörünün örgütsel ve kurumsal açıdan yeniden ele alınması,
• Konut Finansmanı kurum ve araçlarının yeniden organize edilmesi,
• Gerek Arazi ve Proje Geliştirme, gerekse finansman sağlama yöntemlerinde gerekli hukuksal iyileştirme ve düzenlemelerin yapılması,
• Kamunun konut piyasasındaki rolünün yeniden belirlenmesi,
• Özellikle, barınma amaçlı konut ile yatırım amaçlı konut arasında ayırımın yapılacağı yöntem ve teşviklerin sağlanması,

Sonuç olarak, son 25-30 yıllık süreç içinde hızlı kentleşme sürecinde yaşadığımız olumsuzlukların ortadan kaldırılması veya yeni olumsuzlukların yaşanmaması için yukarıda belirtilen konu ve özellikleri içeren yeni bir KENTSEL DÜZEN ve FİNANS MODELİ’ne ihtiyaç vardır.

Burada, kamunun DÜZENLEYİCİ ve DENETLEYİCİ rolü ile kooperatif sektörünün TALEP YARATICI ve ÖRGÜTLEYİCİ, özel sektörün ise ESNEK ve GİRİŞİMCİ rollerinin, proje üretme ve kaynak yaratma konularında bir araya getirilmesi ve etkileşimin sağlanması gereklidir.

Kooperatif sektörü, yerel yönetimler ile işbirliğine girerek Kentsel Dönüşüm Projeleri ile Yeni Kentsel Gelişme Eşikleri ve Aksları yaratarak, arazi ve proje geliştirilmelidir. Proje geliştirmede özellikle arsa maliyetini minimuma ecek yöntemler geliştirmeli ve talep örgütlenmesini yaratmalıdır.

Bunun yanı sıra, özellikle ekonomik ve teknolojik konut kavramı çerçevesinde uygulama yapan özel sektör ile işbirliğine proje senaryosu aşamasında girmelidir. Artık, kooperatif kullanıcıları, süresi, maliyeti ve ödeme planı belli olmayan projelere olumlu yaklaşmamaktadır

Bir başka deyişle, arazi geliştirme sürecinden başlayan ve proje geliştirme süreci içinde olması gereken maliyet, zaman ve kalite kriterleri çerçevesinde ele alınan bir Proje Geliştirme Stratejisinin kamu-kooperatif ve özel sektör işbirliği içinde ele alınması ve finans sektörünün de bu işbirliğinin bir parçası olacak yöntemlerin geliştirilmesi gerekmektedir.

Bu işbirliği, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, Gayrimenkul Sertifikası ve uzun vadeli ipotekli kredi (mortaqe financing vb.) yöntem ve kurumsal oluşumları hızla yaygınlaştıracaktır. Böylelikle, kamu-özel sektör ve kooperatif sektörü işbirliği çerçevesinde, yatırımcılar için, uzun vadeli orta ve büyük ölçekli yatırım imkanları doğacaktır.