YENİ (den) KENTSEL DÖNÜŞÜM

Kentlerimiz,  Afet Riski Azaltma ya da kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Yasası adı ile anılan yasal düzenlemeler yeni bir dönüşüm süreci içine girmektedir. Birici dönem 1950’ler sonrası başlamış, ulusal imar hareketleri ile tarihi ve kültürel değerlerimiz yok olmuş, apartman ve gecekondu tipolojisi döneme damgasını vurmuştur. İkinci dönem ise 1980’li yıllarda başlamış özellikle gecekondu alanları büyük bir dönüşüm sürecine girmiş, süreç sonunda ise bugün çözmeye çalıştığımız yapı ve yaşam kalitesi risklerinin yüksek olduğu çevreler ortaya çıkmıştır.

Sonuç olarak, iki dönem dönüşümün yaşandığı kentlerimizde, parsel bazında ‘yoğun yapılaşma’ ve ‘yap-sat’ modeli ile ‘piyasa koşullarında yaratılan finansman’ yaklaşımı sonucunda ‘düzensiz kentsel doku’ ve ‘apartman tipolojisi’ ortaya çıkmıştır.

Dönüşümün dönüşümünün yaşandığı  özellikle afet riskli yapıları ve alanları kapsayan 3.dönüşüm ise 3 aşamalı bir zaman dilimini kapsıyor.

1.Aşama; Tespit

2.Aşama; Yıkım

3.aşama: Yapım

Yeni sürecin içinde kamu ve mütaahhitler iki önemli aktör konumuna gelecekler.

Kamu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Belediyeler  ya da TOKİ büyük dönüşüm projelerinde planlayan, tasarlayan, kredi veren ve geliştirici rollerini üstlenen yeni aktörler olacak.

Müteaahitler; Bugüne kadar Yap-Sat ya da Sat-Yap modeli ile dönüşüm sürecinde etkin olan müteaahitlerin bu süreçte Yık-Yap modeli yeni pazar alanı oluşacaktır. Riskli yapıların yıkımının zorunlu olduğu yeni süreç, yıkım sonrası 3 yöntemi gündeme getirecektir.

1. ANLAŞ- YAP

Yasa, riskli yapının yıkımının ardından maliklerin 2/3 anlaşma oranı ile yapımına olanak veriyor. Bu durumda anlaşma sağlanamayan payın satışı ya da kamulaştırılması işlemi idare tarafından başlatılıyor.

Taşınmaz sahipleri Bakanlığa kredi başvurusu yapabilir. Böylelikle kendi inşaatlarını kendileri taahhüt olarak yaptırarak, değerlerini korurlar.

2. BİRLEŞ-BONUS AL

Yasa, parsellerin birleştirilmesi şartı ile imar hakkı artışı verilebileceğini belirtmektedir. Bu durumda parsellerin birleşmelerine ve kamusal alan yaratma oranlarına göre imar bonusları gündeme gelebilir.

Bu durumda, birleşen parsel malikleri de inşaatın maliyetini kredi ya da öz kaynak kullanarak yapabilecekleri gibi paylaşım yöntemlerini de kullanabilir.

3. AL-VER

Yasa, özellikle kamu ile mülk sahiplerinin anlaşması halinde taşınmazın tespit edilen bedeli, İdarece malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülerek yeni konut ve işyeri verilmesi seçeneğini de ortaya koyuyor.

Bakanlar kurulu kararı ile riskli alan ya da riskli yapı ilan edilen yerlerde taşınmaz sahipleri, hak sahipleri ve kiracılar için farklı yöntemler olacak.

Yeni süreç içinde özellikle yapımcı ve haksahipleri arasında uzlaşmanın sağlanması için aşağıdaki 6B konuları büyük önem kazanmaktadır.

• Bilgi; Süreç konusunda doğru bilgi ve belge önemli. Süreç el kitapçıkları ile çok yalın bir şekilde anlatılmalıdır.Tüm belgeler saklanmalı ve yazışma sürelerine dikkat edilmeli. Süreç içinde iyi niyetli olmayanlara karşı halk çok iyi bilgilendirilmeli.
• Birleşme; Örgütlü olunmalı, işbirliği ve güç birliği ortamları yaratılmalı.
• Buluşma; Görüşmelerde teknik ve hukuk bilgisi olan danışmanlar olmalı. Görüşmeler not altına alınmalı.
• Beklenti; Yaşanılan çevrelerde donatı alanlarının yetersizliği ve yapılaşma kapasitesinin yüksek olduğu dikkate alınarak, beklentiler makul ve ulaşılabilir olmalı.
• Belirsizlik; Görüşmeler esnasında taşınma, kira, süre, teminat, teslim vb konularda hiçbir belirsizlik olmamalı.
• Benimseme; Uygulamaların geniş kesimler tarafından benimsenmesi ve güven ortamının yaratılması için örnek ve iyi uygulamalar yapılmalı ya da teşvik edilmelidir.

Dönüşüm projelerinde yapılacak sözleşmelerde ise özellikle aşağıdaki konulara mülk ve hak sahipleri dikkat etmelidir.

• Teminat; Taşınmaz sahibi ile yapımcı arasındaki sözleşme karşılıklı öncelikle güven ardından da teminat ve cezai şartları kapsamalıdır.
• Paylaşım; Paylaşım oranları net/ya da brüt olarak açık yazılmalı, paylaşımın yöntemine karar verilmeli. Proje hazırlama sürecinde ortaya çıkacak ilave imar artışlarının da aynı oranda paylaşılacağı belirtilmeli.
• Proje; Proje tasarımında taşınmaz sahibinin görüş ve onayının alınacağı hükmü yer almalı.
• Süre; Proje, onay ve inşaat ruhsatı ve iskan ruhsatı süreleri açık net olarak yer almalı.
• Fesih; Sürelere uymama, şartların yerine getirilememesi vb gibi durumlarda sözleşmenin taşınmaz sahibi lehine feshi şartı olmalı.
• Kira; İnşaat süresi içinde kira bedelleri artış oranları belirlenmeli.
• Tapu Devri; Tapunun devri inşatın subasman, kaba, ince vb yapım aşamalarına göre olmalı.
• Sözleşme Devri; Sözleşmenin üçüncü şahıslara devri olmamalı, cezai şart konulmalı.
• Şerh; Sözleşme tapuya şerh edilmeli,
• Vergi ve Harçlar; Sözleşmede, damga vergisi, alım-satım vergisi, KDV ve bağımsız bölüm tesisi vb vergi ve harçların kimin tarafından yada hangi oranlarda ödeceği netleşmeli.

Bir başka deyişle, kentlerimizde, planlı veya plansız imar operasyonları sonucunda ‘yaşam  ve yapı riski‘ başta olmak üzere pek çok sorunun çözümü için ‘Kentsel Dönüşüm’ kavramı kullanılarak pek çok uygulama yapılmaktadır. Ancak, özellikle kamu odaklı yapılan ‘zorunlu’ uygulamalar, ‘estetik’ başta olmak üzere ‘katılım’, ‘eşitlik’, ‘güven’ konularında pek çok tartışmayı da beraberinde getirmektedir.

Artık, kentlerimizin geleceği için ‘senaryo’, ‘strateji’ ve ‘uzlaşma’ kavramları çerçevesinde  ‘6K-6E-6B’ temel ilkelerini dikkate alan 3 temel yaklaşıma gereksinimiz vardır.

1. Kimlik, Kapasite, Kaynak, Kalite, Katılım ve Kurgu (6K) temaları çerçevesinde bir ‘dönüşüm senaryosu’ yazılmalıdır. İstanbul’un tarihsel ve kültürel kimliğinden başlamak üzere kapasite ve kaynak analizlerini ortaya koyan kamu, özel ve sivil örgütlerin katılımının sağlandığı yeni kentsel kurgunun senaryosu yazılmalıdır.
2. Sürdürülebilir gelişmenin temel ilkesi olan Ekonomi, Eşitlik ve Ekoloji bileşenlerinin yanı sıra projelerin yapılabilirliği olan Etkin Olma, Elde Edilebilirlik ve Entegrasyon (6E) temel ilkelerini kapsayan bir ‘stratejik ve eylem planlama’ süreci, klasik imar planı anlayışı yerine geçmelidir.
3. Kentsel dönüşüm projeleri, doğası gereği, ‘uzlaşma’ gerektirir. Geniş katılımlı bir uzlaşma kültürünün oluşması ve katılımın seviyesinin artırılması için ‘bilgilendirme’, ‘bilinçlendirme’, ‘buluşma’, ‘beklentileri yönetme’, ‘belirsizlikleri ortadan kaldırma’ ve ‘benimseme’ (6B) bileşenlerini içeren süreç iyi yönetilmelidir.

Yeni dönüşüm sürecinde ilave imar hakları mutlaka kamusal alan karşılığında artırılmalıdır. İmar Bonusları;

1. Birleşme (ada bazında)
2. Çekme Mesafesi
3. Kamusal Alan
4. Kapalı Otopark

olmak üzere özellikle kamusal alan elde edilmesi ve riskli yapıların yeniden yapımına finans desteği sağlamak için verilmelidir.

1. Birleşme Bonusu: Birleşmeyi optimum proje büyüklüğünde teşvik etmek için parsellerin ada birleşmelerine göre 1,2,3 katsayı ile çarpılarak imar bonusu artırılabilir. ‘Dönüşüm Katsayısı’ olarak da adlandırabileceğimiz bu yöntem ile kent dokusunun yeni(den) mekansal ve toplumsal organizasyonu ile yapım ve finans optimizasyonu hedeflenmektedir.

2. Çekme Mesafesi Bonusu: Yapı çekme mesafelerinin dar yolların genişletilmesi ya da otopark olarak kullanılması için kamuya terk edilmesi halinde ada birleşme katsayıları çerçevesinde ilave imar bonusu verilir. Dar yolların genişletilmesi olası afet halinde tahliye koridorları olarak da kullanılması açısından önemlidir.

3. Kamusal Alan Bonusu: Mahallelerin pek çoğunda yeterli okul, park, sağlık vb kamusal alan bulunmamaktadır. Yaşam kalitesinin artırılmasının önemli koşullarından birisi bu alanların artırılması ve herkesin eşit olarak kamusal alanlara ulaşabilirliğinin sağlanması olmalıdır.

4. Kapalı Otopark Bonusu: Bir afet anında dar yolların kenarlarına park edilen arabalar, yangın, deprem vb. gibi acil durumlarda yaşam tehlikesi oluşturmaktadır. Sorunun çözümü için ada içinde açık ya da kapalı otoparkı teşvik için otopark bonusu verilmelidir.

Sonuç olarak, ülkemizde kentsel dönüşüm projelerinin geliştirilmesi için dört ana konu büyük önem taşımaktadır.

1.Vizyon

Büyük ölçekli kentsel dönüşüm projeleri, orta ve uzun vadeli süreçleri içeren bir vizyon içermelidir. Geleceğin tasarımı yada geleceğin yaşam biçimini ortaya koyan projelerin, hedef ve amaçları belirleyen bir vizyonu olmalıdır. Vizyon doğrultusunda oluşturulan stratejik kararlar projenin geleceği ve uygulanabilirliği için çok önemlidir.

2.Yeni Bir Yaklaşım

Kapsamlı dönüşümün çerçevesi belirlenirken planlama, proje geliştirme ve uygulama süreçlerini içeren yeni yaklaşımların geliştirilmelidir. Yaklaşımın temel ilkesi ‘katılım’ ve ‘işbirliği’ olmalıdır.

Kısaca, kamu, özel ve sivil sektörlerin, stratejik aktörleri, kentsel dönüşüm stratejilerini birlikte geliştirme zorundadır. Stratejik işbirliği, ulusal düzeyden, mahalle düzeyine kadar, yatay ve dikey ilişkiler çerçevesinde ve farklı ölçeklerdeki yönetişim biçimi ile kurulmalıdır.

Kentsel dönüşüm projeleri, doğası gereği, uzlaşma gerektirir. Uzlaşma, mülkiyetin ve değerin proje bazında, bir araya getirilmesi ve paylaşılması esasına dayanmaktadır. Bu nedenle, kentlerimizde, dönüşümün gerçekleşmesi için başta mülkiyet problemleri olmak üzere çözülmesi gereken önemli sorunlar bulunmaktadır.

3.Proje Ortaklığı

Proje ortaklıkları, projeden özellikle birinci derecede etkilenen grupların, birlikte yaratılan proje senaryosu kurgusu içinde bir araya geldikleri ortamlardır. Proje ortaklıkları, kimi projede, şirket örgütlenmesi, kimi projede ise güvene dayalı taahhüt biçiminde olmuştur. Kimi projelerde ise yalnızca, uzlaşma süreci içinde olmak üzere ortaklık, değerlendirme komisyonu, dernek, ortak hareket platformu olarak gerçekleşmiştir.

4.Yenilikçi Model ve Teknikler

Kendimize özgü model ve yöntemler geliştirmenin birinci koşulu dönüşümün önünde duran sorunları iyi tespit etmemiz ve dinamikleri ise değerlendirmemize bağlıdır. Çok yoğun nüfus, yoğun yapılaşma, güvensiz yapı stoku ve kentsel çevre ve altyapı yetersizliği, mülkiyet yapısı dikkate alındığında İmar haklarının toplulaştırılması, transferi ve menkulleştirilmesi gibi yöntemler önem kazanmaktadır.

 

A.Faruk GÖKSU

Şehir Planlamacısı, Kentsel Strateji Kurucu Ortak