YENİ KENTSEL DÜZEN İÇİN ÖNERİLER

Marmara depreminden sonra ortaya çıkan bilanço, kentlerimizin hızla Yenileme ve Dönüşüm ile Yeni Yerleşim’lere yönelik proje ve uygulamalara ihtiyacı olduğunu ortaya koymaktadır. Ülkemizde, buna yönelik az da olsa bir kent planlama pratiği oluşmuştur.

Amaç, örnek uygulamalar ve buna benzer yurt dışı deneyimler de dikkate alınmak üzere, kentlerimiz koşullarına uygun ve yaygınlaşabilir modelleri gerçekleştirmektir.

Yenileme ve Dönüşüm Alanları;

• Gecekondu alanları,
• Aşırı yoğunluklu kaçak apartman alanları,
• Doğal afet (deprem, sel, heyelan vb. gibi) riski yüksek olan alanlar,
• Kent merkezindeki çöküntü alanları,
• Tarihi kentsel alanlar,
• Ekonomik ömrünü doldurmuş kentsel alanlar

Yeni Yerleşim Alanları ;

• Yeni kentsel eşikler,
• Yeni ulaşım ve altyapı sistemi,

Bu tür alanların, çağdaş ve günümüz ihtiyaçlarına cevap verebilecek kent parçalarına dönüşebilmesi için kamu ve özel sektör ile sivil örgütlerin işbirliği ile yeni ortaklık‘lara ve buna imkan verecek  yasal düzenlemelere ihtiyaç bulunmaktadır.

Yapılmış örnekler ve deneyimler dikkate alınarak, eylem planlarının oluşturulması ve bunlara geniş toplumsal destek sağlanmasına bağlı olarak, yeni bir yönetim anlayışının kamu, özel sektör ve sivil örgütler aracılığı ile ortaklaşa gerçekleştirilmesinde yarar vardır.

Buna yönelik olarak, aşağıda beş temel yaklaşım önerisinde bulunulmaktadır.

1-KENTSEL ARAZİ GELİŞTİRME VE YENİ YERLEŞMELER PROGRAMI

İstanbul’da, 1996 yılında, gerçekleştirilen Habitat II Konferansında, alınan kararlar ve Türkiye Ulusal Rapor ve Eylem Planı uyarınca, Sürdürülebilir ve Güvenli Yaşam ilkeleri çerçevesinde, özellikle kamu-özel sektör işbirliği, kentsel yenileme ve kentsel yerleşme projelerinde, ülkemizin kalkınma ve dinamizmine ayak uyduracak hızlı, kalıcı, kaliteli ve yaygınlaşabilir çözümler üretecek bir model ile gerçekleştirilmelidir.

Modelde, aşağıda belirtilen özellikler ve konular büyük önem kazanmaktadır.

SÜREKLİLİK            Yapılan anlaşmalar, üretilen politikalar ve planlama kararları değişen politik yönetimler ve yöneticiler tarafından engellenmemelidir,

DENEYİM                 Kentsel toprak geliştirme konusunda deneyimli kamu ve özel sektör temsilcileri ve uzmanlardan yararlanmalıdır,

BECERİ                     Kentsel toprağın satışı, kiralanması veya kamulaştırılması gibi klasik yöntemlerin yanı sıra başka yöntemlerle toprağın elde edilmesi ve değerlendirilmesi sağlanmalıdır,

Minimum bürokrasi ile zamanında karar alınması ve taahütlerin  getirilmesi becerisi olmalıdır,

Kamu ve özel kuruluşlar arasında koordinasyon olanaklarının kolaylaştırılması becerisi sağlanmalıdır,

Proje finansmanı için kaynak yaratma kapasitesi olmalıdır,

ESNEKLİK                Değişen koşullar ve gelişen durumlara uyum sağlama esnekliği olmalıdır.

Yukarıda belirtilen konular çerçevesinde Belediyeler, Toplu Konut İdaresi, Arsa Ofisi, İller Bankası  gibi kamu kuruluşları ile özel şirketler ve bankalar ile güç ve işbirliğine gidilecek bir şirketin kurulmasında yarar görülmektedir.

Arazi ve Proje Geliştirme Şirketi ;

• Kentsel arazi geliştirme ve planlama stratejilerini bir koordinasyon içinde sağlar,
• Projelerin hukuki temelini oluşturur, bir başka deyişle hukuk mühendisliği yapar,
• Klasik arsa elde etme yöntemleri (satın alma, kamulaştırma, kiralama, yapsat vb gibi) yanı sıra ‘imar haklarının toplulaştırılması ve transferi, ortaklık, sertifika vb daha yaratıcı yöntemlere ağırlık verir,
• Üretilen arsaların ihtiyaç sahibi kullanıcılara (özel ve tüzel kuruluşlar, şahıs, kooperatif ) satışını yapar veya ortaklık kurar,
• Planlama ve araştırma hizmetlerini yürütür,
• Proje randımanını sağlamak için uygulamayı etaplar halinde altyapı maliyeti, çevre ve yaşam kalitesi kriterleri göz önünde bulundurarak yapar,
• İnşaatların zamanında, belirlenen proje ve çevre kalitesinde yapılması için gerekli organizasyonu sağlar,
• Kamu arazilerinin en iyi şekilde değerlendirilmesine özen gösterir,
• Örnek proje ve çevre yaratarak uygulamacı kişi ve kuruluşlara öncülük eder,
• Yukarıda yazılı tüm hizmetlerin ve benzerlerinin doğru yürütülmesi için kamu ve özel kuruluşlarla işbirliği yapar ve ortaklıklar kurar.

2-İMAR HAKKI TOPLULAŞTIRILMASI

Amaç, parsel bazında, klasik anlamda var olan imar haklarının bir proje bazında bir araya getirilerek, toplulaştırılması ve yaratılan değerin kamu ve özel sektör işbirliği çerçevesinde paylaşılmasıdır.

Söz konusu model, ülkemizde ilk kez, Sn. Karayalçın’ın belediye başkanlığı döneminde Portakal Çiçeği ve Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projelerinde başarıyla uygulanmıştır. Avrupa ülkelerinde de çok yaygın ve başarılı bir biçimde uygulanan bu tür modellerin, ülkemiz kentlerinde de yaygınlaştırılması gerekmektedir.

Özellikle, son depremden sonra, birtakım alanların boşaltılması ve güvenli yerleşim alanlarının yaratılmasında bu model yaygın olarak kullanılabilir.

Ayrıca, özellikle kent merkezlerinde, dönüşümü zorunlu alanlarda, mülkiyetin toplulaştırılması için gerekli uzlaşmanın sağlanmasında da bu yöntem etkili olacaktır.

Modelin avantajları;

• Parsel bazında yapılaşma yerine, proje bazında yapılaşma hakkı,
• Proje bazında yaratılan değerin ortaklaşa paylaşımı,
• Projelerin ‘arazi Geliştirme’ ve ‘proje Geliştirme’ mantığı çerçevesinde piyasa koşullarında ele alınması
• İmar hakkının değil, yaratılan değerin paylaşımı,
• Kamulaştırma yerine, toplulaştırma sonucunda daha fazla kamu yararı,

3- İMAR HAKKI TRANSFERİ

 Amaç, dönüşümü ve korunması gerekli alanlarda, var olan imar hakkı veya imar baskısı altında oluşabilecek potansiyel imar haklarının, bir başka projeye transferini veya bu hakkın menkul kıymet hakkına dönüşümünün sağlanmasıdır.

Söz konusu model, ülkemizde uygulanmamasına rağmen, birçok ülkede başarılı bir biçimde uygulanmaktadır. 1999 yılında, Curitiba-Brezilya’da katıldığım bir seminerde, bu modelin uygulama yöntemlerini gördüm.

Model, özellikle, tarihi çevrede yapıların ve tarihi dokuların, imar baskısı altında dayanamayıp, yıkılıp yeni yapılar ve yerleşmelere dönüşmesi yerine, bu alanlarında imar haklarının olması gerektiğinin kabul edilmesi, ancak bu hakkın mülk sahiplerine sertifika yoluyla başka alanlara veya projelere transfer edilerek, kullandırılmasına olanak verilmesidir.

Transfer sertifikaları ise kentin merkezinde veya bir başka yerinde herhangi bir proje yatırımı için daha fazla imar hakkına ihtiyacı olan yatırımcılar tarafından, serbest piyasa koşullarında satın alınmaktadır.

Böylelikle, kamu imar hakkını kentin bir bölgesinden, diğer bir bölgesine transfer ederken, hem tarihsel dokuyu koruyarak, mülk sahibine kaynak yaratarak onun mağdur olmasını önlemekte ve yarattığı kaynağın ise bir bölümünü tarihi yapının ve bahçesinin korunması için yatırıma zorlamakta, hem de kentin bir diğer tarafında ihtiyaç olan imar hakkını, yatırımcılara  piyasa koşullarında sağlamaktadır.

Modelin avantajları ise;

• Doğal ve kültürel değerlerimizin korunması,
• Eşitlikçi imar hakkı dağılımı,
• Piyasa koşullarında imar haklarının değerlendirilmesi,
• Kamunun imar haklarını, daha etkin kullanması,
• Kentsel toprağın, çağdaş ve kentsel gereksinmelere yönelik olarak en optimum ve yararlı kullanılmasıdır.

Söz konusu yaklaşımın uygulanabilmesi için yasal düzenlemelere gerek bulunmaktadır. Özellikle, meclis gündeminde yer alan İmar Yasasına aşağıdaki konuları içeren maddeler eklenebilir.

• İmar hakkı karşılığı sertifika çıkarılması,
• Mevcut veya potansiyel imar haklarının başka alanlara transferinin yapılması için gerekli yöntemlerin belediyeler tarafından kullanılması,
• İmar hakkı transferinin yapılacağı (Yeni yerleşme, konut ve merkez ) alanlarındaki Hazine, Köy Tüzel Kişiliği vb gibi kamu arazilerinin belediyelere veya oluşacak ortaklıklara devri,
• Dönüşümü sağlanan alanlarda kamu ve/veya kamuya gelir sağlayan yatırımların, kamu tarafından yapma zorunluluğu,
• Korunması gerekli alanlarda; tarihi yapının ve bahçesinin mülk sahibi tarafından korunma zorunluluğu,
• Sertifika yoluyla menkul değere dönüşen imar hakkının tanımının yapılması,

vb konular eklenmelidir.

Bu model de, özellikle son depremden sonra, kritik alanların boşaltılarak, mevcut imar haklarının başka alanlara veya projelere transferi ile özellikle gecekondu ve kent merkezindeki çöküntü alanlarının dönüşümünde kullanılabilir.

 4-GAYRİMENKULUN MENKULLEŞTİRİLMESİ

2000’li yıllar, özellikle konut ve proje finansmanı açısından gayrimenkul sektörü ile finansman sektörünün buluşma dönemi olacaktır.

Özellikle konut ve işyeri alanında, bireysel yatırım aracı olan gayrimenkulün menkulleştirilmesi orta ve uzun vadede, kentleşmemizin düzgün gelişmesinde ve önemli bir araç olabilecektir.

Bugün şirket ve proje sayısı azda olsa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ve bugüne kadar hiç uygulanmayan Gayrimenkul Sertifikası vb benzer enstrümanların yaygınlaşabilir olması gerekmektedir.

Bu yöntem ile fizibilitesi yapılmış, arazi ve proje geliştirme mantığı içinde geliştirilmiş ve belli bir finansman büyüklüğündeki projelere, daha küçük yatırımcılarında katılması sağlanabilir.

En önemlisi ise, özellikle yap-sat sistemi ile üretilen konut stokunun kayıt altına alınamaması vb benzer sorunların, bu yöntem ile çözülme şansının daha fazla olmasıdır. Ayrıca, bu yöntem, çarpık ve yoğun yapılaşmaya neden olan ‘kıtlık rant’ını da ortadan kaldıracaktır.

5-YENİ KENTLER VE KENTSEL DÖNÜŞÜM YASALARI

Yukarıda belirtilen yöntem ve modellerin gerçekleştirilmesi için mevcut yasalara yapılan ilave değişikler yerine, özellikle deprem riski, mevcut yapı stokunun durumu ve mülkiyet durumları ile günümüz yenilikçi gelişmeleri olan Ortaklık ve Uzlaşma vb kavramları dikkate alan, yeni kent alanları yaratmak ve mevcut alanları dönüştürülmesi için iki önemli yasa ve uygulamasına yönelik programlara ihtiyaç bulunmaktadır.

Her iki yasada aşağıdaki konuların ele alınmasında yarar bulunmaktadır.

• Arazi elde etme süreçlerinde kamu ve özel sektörün ortaklık oluşturması ve toplu büyük arazileri gerektiğinde kamulaştırma yetkilerinin bulunması,
• Klasik imar planı anlayışı yerine zamanında uygulanabilir, dinamik ve esnek bir planlama anlayışı,
• Kritik alanların saptanması ve Özel Proje Alanlarının belirlenmesinde belediyelere ve kurulacak ortaklıklara yetki verilmesi,
• Kentsel yerleşim alanlarında imar haklarının, arazi üzerinde dağıtılması yerine, değer üzerinden yapılması,
• Afete duyarlı bir İmar Sistemi’nin kurulması,
• Mevcut alanların güvenliğinin sağlanması ve açık alanların artırılması,
• Parsel bazında, mülkiyet toplulaştırılması yerine, proje bazında mülkiyetin toplulaştırılmasına imkan verilmesi ve uzlaşma için oybirliği yerine % 51 kuralının kamu yararı kabul edilmesine,
• İmar Hakları Transferi yönteminin ve İmar Haklarının menkule dönüştürülmesi,
• Mülk sahiplerinin, kendi içlerinde, proje bazında örgütlenmelerine ve tüzel kişilik oluşturabileceklerine imkan verecek düzenlemelerin sağlanması,
• Gayrimenkulün menkulleştirilmesi yönelik araçların belirlenmesine,

SONUÇ

Son 30 yıllık süreç içinde, mevcut 100 konut stokunun, 77 adedinin, son 30 yıl içinde yapılmış olması, kentleşme sürecini ne kadar hızlı yaşadığımızı ve depremler nedeni ile toplam konut stokumuzun, son 100 yılda, yaklaşık %3.5 lik bir bölümünü ve Marmara depreminde ise bölge yerleşmelerinde, % 30 luk bir stokun kaybedilmesi, özellikle konut sektöründe, aşağıdaki konuların yeniden ele alınmasını zorunlu hale getirmektedir.

• Konut sektörünün örgütsel ve kurumsal açıdan yeniden ele alınması,
• Konut finansmanı ve kurum ve araçlarının yeniden organize edilmesi,
• Gerek arazi geliştirme ve proje geliştirme, gerekse finansman sağlama yöntemlerinde, gerekli hukuksal iyileştirme ve düzenlemelerin yapılması,
• Kamunun, konut piyasasındaki rolünün yeniden belirlenmesi,
• Özellikle, barınma amaçlı konut ile yatırım amaçlı konut arasındaki ayırımın yapılacağı yöntem ve teşviklerin sağlanması,

Burada, kamunun düzenleyici ve denetleyici, özel sektörün ise esnek ve girişimci rolünün, proje üretme ve kaynak yaratma konularında bir araya getirilmeleri ve etkileşimin sağlanması gerekmektedir.

Sonuç olarak, klasik imar planı anlayışı çerçevesinde; parsel bazında yapılaşma ve bireysel konut ve iş yeri üretme mantığı ile oluşan kentleşme pratiğimize, yenilikçi ve günümüzün koşullarına uygun birtakım modeller üretme ve buna yönelik yasal düzenlemeler yapılması zorunluluğu bulunmaktadır.

 

A. Faruk Göksu